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內容來自sina新聞

2014年紅木遭遇消費 寒流 出現量價齊跌趨勢

??在經歷瞭2013年的大漲後,2014年紅木進入調整期,出現量價齊跌的趨勢。但對於走低的原因,一位紅木圈核心的莆田老板並不認可資金被A股牛市行情所吸引的說法,“什麼時候房子的銷量上去瞭,行情就能好起來。”

在2013年達到一個價格巔峰後,2014年起紅木市場又遇到瞭消費“寒流”,雖然價格依然堅挺,但生意卻冷清瞭不少。那麼,去年紅木的價格到底跌瞭多少?究竟是什麼原因導致瞭紅木的過山車行情?靠紅木發瞭傢的莆田幫老板們又有哪些新招?北京青年報記者近期前往北京最大的木材批發市場進行瞭調查。

調查

去年冷清的時候10多天不開張

2014年最後一天,北京青年報記者前往地處東壩的北京名貴木材市場,這是北京也是華北面積最大的木材批發市場。

生意似乎和天氣一樣到瞭冰點。穿過經營紅木的區域,連片的大棚下面,標出紫檀與酸枝名稱的木材,分門別類地擺放著。由於五六級大風驟襲,寬敞的通道異常冷清,一兩百米長的通道,三五分鐘才閃過一兩個人影。公司的夥計們坐在門店一層靠窗的位置前,觀察可能的生意。

經營紅木的老板們以福建莆田人居多,生意火爆時滿天飛的小老板們已經開始貓冬。本想采訪一位80後老板,沒有約請卻來瞭六七位。喝茶聊天是他們的一種休閑方式,有些老板居然10點左右才起床活動。

一位老板告訴北青報記者,2013年生意真是好,忙的時候,拉貨的大貨車特別多;2014年就沒法兒比瞭,冷清的時候,也有10多天不開張的。據中國木業網資料顯示,2014年木材市場整體低迷:木材積壓嚴重、經銷商資金周轉緊張、貸款木商還貸乏力、市場頻演“高臺跳水”等,高端紅木的表現尤為明顯。

經營國際木材的區域, 大約有來自海外的100餘種木材的原木和板材。到瞭中午,北青報記者橫穿該區域時,生意略有回暖,開始有零零星星的顧客,運送木材的小叉車不時往來,還有裹著棉服的銷售員上前詢問北青報記者,需要什麼貨物。

追訪

2013年掙錢“翻番”

這是一群以70後和80後為主力的莆田幫商人。80後的范老板面目文靜,皮膚白皙,講一口流利的普通話,是這個紅木圈的核心人物。這群紅木圈的老江湖,從業時間長的有10年,短的也有四五年瞭,大部分人穿越瞭行業牛熊周期。

這群莆田商人在外人面前相當低調,講到賺錢更是財不外露,當詢問他們在2013年所賺取的利潤時,大多數人笑笑,言語平淡,“就是翻番吧”,再無實質性內容。

有個順口溜是他們財富增值的寫照。福建仙遊是全國最大的紅木加工生產地,仙遊即位於莆田地區。在2013年,當地人流傳一句話:百萬剛起步,千萬不算富,億萬好幾戶。

據范老板的朋友介紹,2007年與2013年,都是近年罕見的大行情,不過兩次有明顯區別。從漲幅來看相差無幾,都是翻番行情,區別在於前者時間短,在高位不過兩個月就直線下滑;而後者持續瞭一年的上漲行情,相比之下,去年調整幅度也不算過大。

2013年大行情的起因有三個,一個是東南亞和非洲等地區收緊紅木等木材的出口,造成貨源供應緊張;還有就是進口原材料價格也在攀升;此外是收藏紅木傢具已成為不少人除炒股、購房之外的另一種投資方式。三重因素相互作用,致使價格不斷飆升。

當年6月12日生效的《瀕危野生動植物種國際貿易公約》影響最大,該消息自四五月份廣泛傳播時,市場便確定紅木價格將出現大幅度的上漲。權威人士指出,檀香紫檀(俗稱小葉紫檀)、交趾黃檀(俗稱老撾大紅酸枝)、盧氏黑黃檀(俗稱大葉紫檀)和微凹黃檀都是常見的紅木制品原料,而小葉紫檀與大紅酸枝都是紅木的主力品種,其原料本身少,限制交易後,供給將更趨緊張,所以價格呈現單邊走勢。

分析

股市吸金不是紅木走低原因

在經歷瞭2013年的大漲後,2014年紅木進入調整期,出現量價齊跌的趨勢。主流的紅酸枝,價格較年初下調瞭10%-20%,以往走俏的緬甸花梨,其價格下降瞭近30%。針對低迷的走勢,范老板認為今年的調整並非極端,據他的觀察,紅木波動空間每年大約在10%左右。

在分析下調原因時,他指出首先是市場不可能一直在高位運行。其次是經濟形勢的疲軟尤其是房地產的下滑,不僅是紅木,很多大宗商品都在下滑。第三是國傢的反腐和打擊公款消費,都對市場產生瞭重要影響。

至於2014年的行情,是否像業內所說資金被A股的牛市行情所吸引,他並不認可,並堅稱受經濟下滑和政策打壓的影響更大。“什麼時候房子的銷量上去瞭,行情就能好起來。”一位70後老板補充道,有黃花梨和小葉紫檀這樣的龍頭品種穩定市場,行情不會太弱,畢竟大料、好料越來越少瞭。

講到2015年的行情,他們的意見是,上升概率大於下跌,不過空間有限,波動范圍正常,大約在每噸500元上下浮動。

轉型

莆田老板莫桑比克買林地

2014年,范老板最大的動作是前往莫桑比克買地辦廠,其舉動契合紅木行業的新趨勢。

去年一條重磅的業內新聞是,由於東南亞的緬甸等國限制木材出口,紅木進口格局發生變化,非洲超越南洋成為我國紅木最大進口地區。

范老板告訴記者,因為有親戚在莫桑比克一帶經商,他就在2014年夏天前往當地考察,買下瞭200多畝林地,用做加工廠。這塊林地臨近當地國道,交通便利,買斷99年,價格在四五十萬,他認為是物有所值。

成本可以大幅降低。據他介紹,當地經濟水平有限,一個工人月薪500元就等於高收入瞭。他打算雇用10多個當地工人,根據國內需求在當地進行木材加工。在當地與在國內進行木材加工,到底能省多少錢,他沒有測算過;不過可以肯定的是,“節省瞭相當一筆錢”。說到今年的計劃,他表示還沒有仔細地考慮。針對莫桑比克這筆投資,他希望三五年內利潤可以翻番。

趨勢

非洲紅木價格處於起飛前

北青報記者在采訪中瞭解到,明清兩代,海南黃花梨、小葉紫檀和大紅酸枝被稱為“三大貢木”。 最為昂貴的是海南黃花梨,緊隨其後的是越南黃花梨和印度小葉紫檀,然後就是紅酸枝瞭,紅酸枝與紫檀相比,估計還會有升值空間,若幹年後有可能成為新龍頭品種。

據范老板介紹,經過近年價格上揚,普通規格的紅酸枝大約為每噸十八九萬,產地以老撾為佳;非洲的紅貴寶則低一個等級,但是其價格正處於起飛前的階段,年初為每噸5000元,年底下滑到每噸3600元左右。此外非洲材的用途廣泛,可做飾品,存在較大的發展和升值空間。

另據瞭解,紅木近年處於分化走勢。一是走“高大上”的極品路線,成為奢侈品,備受高端人士追捧,容易有價無市。二是走大眾化的通俗路線,深受廣東、福建和浙江等地人群的歡迎。

非洲材已成為流行趨勢,紅貴寶(非洲紅酸枝)生逢其時,這是范老板在莫桑比克開辦加工廠的深層行業背景。

紅木故事 一根叫價2億元的黃金房子二胎意思怎麼貸款比較會過件

大約一周前,范老板和他的夥伴們剛從上海回來。此行目的是去欣賞黃金木的橫空出世。微胖的郭老板還讓北青報記者看瞭一段手機拍攝的視頻。

據瞭解,這根花梨王屬於越南黃花梨老料,長8米,直徑52厘米,頭直徑63厘米,重1.5噸,叫價2個億,是目前所見最大的越南黃花梨老料,號稱全球獨此一根。北青報記者測算瞭一下,這株樹每克大約113元,堪稱單價最高的越南黃花梨。

一般黃金木從生長到成材最少50年,這根樹齡至少在800年以上,而在自然環境中,最好的產地每畝也隻能生長1至5棵樹。黃金木自身還有一種特別的香味,還能驅逐蛇、蟲、鼠、蟻。黃金木的顏色通過光合作用氧化而成金黃色,時間越久金黃顏色越鮮亮。

有資料顯示,2013年全國交易的越南黃花梨(簡稱越黃)木料不超過100噸,較次料每噸價格在60萬元左右;稍好一些的每噸價格在90萬-220萬元;特別好的料則按根論價,折合起來每噸價格要超過900萬元。到瞭2014年3月,越南黃花梨普通料每噸價格在260萬元左右;稍好一些的每噸價格在450萬-900萬元之間;大料則按根論價,並且一木難求,每噸價格將超過1200萬元。

由於市面上海南黃花梨幾近絕跡,越南黃花梨已成為替代海南黃花梨的不二之選,且伴隨著其資源的枯竭,“越黃”的價格將越來越昂貴。

如果換成品位更高的海南黃花梨,會是什麼價格呢?范老板直截瞭當地說,“別說根本沒有這樣的木頭,假如有,價格至少再加一個零。”

財經觀察 資本豪賭演繹過山車行情

如同市場近年炒作過的古玩書畫、普洱茶、黃龍玉,紅木也頻頻演繹瞭過山車行情,這實際上都是資本豪賭的傑作。

紅木價格炒作大致有三部曲:首先是一小批職業炒傢,擁有一定資金,潛伏一個資源獨占性的領域,囤積最好產品。然後投資者向紅木產地繳納一定保證金,成為經銷商,所在區域的紅木通過經銷商銷售。一級經銷商留下70%左右的紅木囤積,拿出30%左右的份額,通過“價格聯盟”進行跨區域拉抬,拉升到購買價格的5到6倍後,拋售給二級經銷商;二級經銷商達到滿意價位後,再拋售給三級經銷商;最後出售價比最初購買價已經高出瞭10倍。

炒作手法通常為熱炒稀缺性和收藏價值。2006年年底,“國人專購”的標簽第一次出現在紅木傢具上,北京70%的紅木賣場都貼出瞭類似的標簽,即停止對外國人銷售。更精致的手法相繼出現,即直接用黃金回購紅木傢具。

一旦泡沫破裂,套在高位上的往往是投機者,新手再加融資杠桿,踩踏難以避免,爆倉時有發生。

新聞內存 海南黃花梨的前世今生

紅木市場的最大龍頭是海南黃花梨,如今基本成瞭象征,其木頭和傢具已很難見到天然實材。

紅木起源於明朝1405年,鄭和七次下西洋,每次回國用紅木壓船艙,木匠們把帶回的木質堅硬、細膩、紋理好的紅木做成傢具和工藝品,供王公貴族享用,到後期紅木大量輸入及明朝滅亡才流入到民間。皇室的尊崇既為黃花梨帶來瞭興盛,也加速瞭其毀滅的速度。明末清初,海南黃花梨接近絕跡。

1963年,“海黃”借助上海博覽會海南代表團的藥材展區重返世間。上世紀80年代,房子2胎增貸缺錢急用哪裡借錢海南多地建立起海黃加工廠,至80年代中期,價格一兩元一斤;此後,“海黃”來源越來越少、材料規格越來越小,價格並未“暴動”。

2003年前後,中國古典傢具啟動“黃金十年”,“海黃”價格平地一聲雷,開始瞭奔牛般的大行情,平均月漲幅近30%。當時越南黃花梨的價格每斤才數十元。2005年,“海黃”原料基本絕跡,散舊傢具、農具老料及藥材商的囤積料,成為“海黃”傢具主原料。

從2006年開始,頂級黃花梨料行情啟動;至2008年,上好而完整的“海黃”老料價格升至最高每斤1250元,折合每噸250萬元。從2011開始,直徑20厘米、長度1米以上的老料每斤破萬,“一根木棍一條金”;2012至2013年間,用遺存小料做的手串,價格上漲瞭10倍。

海南黃花梨,100萬人民幣10年前可以買3噸,5年前可以買800斤,2年前隻能買不到100斤,現在有錢都不一定能買到瞭,10年漲幅超過400倍。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-04/08295957301667010754252.shtml

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央行再出手下調存貸款利率 專傢預測後續還會降息

??繼2月4日降低存款準備金率之後,央行昨晚宣佈,自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率,其中一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%,同時結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。

??專傢預測:後續還會降息

??“這次降息其實是情理之中,為避免從‘新常態’滑向‘新衰退’,在經濟放緩加大的壓力下,央行必須加快放松貨幣政策的節奏,盡管1、2月份的諸多數據尚未公佈,但經濟下滑的壓力仍不斷發酵,過遲降息有經濟失速的風險,且降息比降準更能刺激信貸投放,本次降息可謂政策兌現。”

??招商銀行高級分析師劉東亮對記者表示,本次降息隻是寬松進程的中繼站,其實國內的實際利率依然高企,特別是以貸款利率衡量的實際利率處在數年來的高位,基準利率下行的空間還非常大,因此在有明確信號表明經濟企穩前,寬松政策將會以較快節奏推出,更多降息、降準可以期待。

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??此外,中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇也認為,目前經濟面臨持續下滑的壓力還是比較大,通過降息降低投融資成本,以此提振經濟增長後勁的確很有必要,“降息的結果不出意料,而且後續將還會有降息和降準”。

??交通銀行金融研究中心研究員徐博也對記者表示,年初制造業PMI、進口等一系列經濟指標表現不佳,融資成本盡管有所降低但仍然較高,剔除物價後的企業實際融資成本更高,在此情況下,降息有利於帶動貸款利率和整個社會融資成本下行,緩解企業壓力,起到穩增長的效果。

??二胎房貸 二胎房貸條件銀行利率又將“一浮到頂”

??“本次仍是非對稱降息,雖然存貸款基準利率下調0.25個百分點,但存款利率上浮區間從1.2倍擴大到1.3倍,出於穩定存款的目的,預計仍有相當數量銀行存款利率‘一浮到頂’。”劉東亮對記者分析。

??由於此次降息依然采取瞭同時擴大存款利率上浮的方式,利率市場化進一步。在貸款利率下降而存款利率下降不多的情況下,銀行存貸利差收窄,盈利受到沖擊。

??“按行業存貸款期限結構粗略估計,此次降息及存款利率上浮區間擴大將對銀行息差造成15個基點左右的負面影響,對行業凈利潤增速影響在6%左右。”交行研究員徐博對記者表示,未來貨幣政策仍保持穩健偏松,此次降息後一年期存貸款基準利率均已接近十年來的最低水平。

??利率下調會有哪些影響?

??房貸:降息變相為房貸打9.6折

??央行宣佈降息,貸款利率再次降低0.25個百分點,5年期以上的商業貸款基準利率由此前的6.15%降至5.90%,利率相當於在原來的基礎上再打9.6折。“如此一來,首套房9.4折一下子變成‘9折’,大傢期盼的‘9折’優惠瞬間多瞭起來。”融360房貸分析師李立表示。

??貸70萬元每月少還百元

??有專業人士算瞭一筆賬,如果房子總價100萬、首付3成、貸款70萬,降息前,按揭30年,每月還款4264.6元;貸款20年,每月還款5075.78元。降息後,按揭30年,每月還款4151.9元;貸款20年,每月還款4974.7元。

??值得註意的是,還貸享受利好的時間還要根據購房合同而定。“購房合同有兩種情況,分別是‘次年調利’和‘次期調利’,如果合同註明是‘次年調利’的,則要等到下一年還房貸的時候才能享受到降息帶來的優惠;如果合同註明是‘次期調利’的,在下一期還房貸的時候就開始享受降息優惠瞭。”一名銀行業內人士說。

??首套房貸折扣將增加

??有業內人士表示,2月4日央行宣佈降準後,銀行將增加貸款額度。對於購房者來說,首套房的利率折扣將明顯增加。預計一線城市9折以下將成為主流,甚至有出現8.5折或者8折的可能性。對於購房者來說,這種直接的信貸刺激影響非常大。

??樓市:一線城市房價下跌可能性為零

??業內人士指出,從2014年四季度開始已經明顯企穩升溫的一二線樓市,在再次降息的影響下難免出現再次的暖上加暖現象。

??利率下調開發商笑瞭

??中原地產首席市場分析師張大偉認為,雖然公佈的房價指數顯示房價依然在調整,但一線城市的二手房價格已經環比連續上行,這種情況下,降息將放大市場利好,購房者對市場的預期將明顯向好。他預計,一二線城市,樓市資金面將明顯好轉。房價再跌的可能性接近於0。三四線因為庫存絕對值過高,這種情況下,即使信貸刺激,出現全面回暖的可能性也不大。但降息對市場依然會帶來一次持續1~2個季度的不同程度回暖。

??他還認為,目前整體房地產市場的資金鏈依然比較緊張,而貸款利率下調對極缺錢的開發商來說是很好的消息,意味著從銀行貸款的利率更低瞭,融資的成本降低瞭。房企最困難的時間已經過去。

??央行近來兩次降息,有買房需求的是否應該出手?張大偉認為,對於意向購房者來說,隻要是符合:人口依然明顯增加的城市,或者GDP漲幅依然超過8%的城市,再或者房地產積壓庫存不超過15個月的城市,都已經可以選擇在3月考慮購房。

??廣州3月將迎來旺季

??目前,廣州還沒有放松限購,“穗六條”調控政策也沒有放松跡象,此次降息對於廣州樓市影響有多大?

??滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為,這次降息的幅度很明顯,國傢通過降息手段讓國民把存款拿出來消費。廣州樓市在3月份一定會迎來旺季,一手和二手市場都會出現客戶入市增多的現象,但由於廣州的穗六條遲遲不放松,這種旺季不會一直延續下去,預計3~4月的成交回暖後,到5月份又再進去階段性調整,故樓價不會因為降息而出現突然拉升。

??理財:股市債市利好,“寶寶類”收益率承壓

??“降息以後會是常態,但總體上對網貸行業影響相對小,但收益率方面肯定會下降,並且會隨著以後可能的降息一降再降,這對網貸(P2P)行業的利率水平調整也是好事。”廣東互聯網金融協會副會長賴金茂對記者表示,央行降息有助於整個網貸行業的利率回調至一個合理水平。

??降息還可能影響到各大“寶寶”類理財產品的收益。南方基金首席分析師楊德龍對記者表示,降息對於貨幣基金類的理財產品收益率會帶來下行壓力,但對於債市和股市卻是利好,股市而言很有可能刺激金融地產等大盤藍籌板塊的上揚。

??劉東亮則認為,對市場而言,料會降低資金成本壓力,但債券市場由於此前降息預期已經十分強烈,不排除利好兌現後短線出現調整,人民幣匯率料不會有大波動,仍視中間價而定,美元遠期升水有回落空間。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-01/08315977595785272159317.shtml

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內容來自sina新聞

APEC貿易部長會議將於5月17日在青島舉行

  據商務部網站消息,商務部部長助理王受文介紹,5月17-18日,APEC貿易部長會議將在山東青島舉行,來自21個經濟體的貿易部長將圍繞中國年主題議題展開深入探討,推動相關領域合作,並將發表《APEC貿易部長青島聲明》。

  王受文介紹,2014年,中國在時隔13年後,再次擔任亞太經合組織(APEC)東道主,主辦領導人非正式會議、部長級會議以及相關系列會議。APEC中國年的主題為"共建面向未來的亞太夥伴關系",三大議題為:推動區域經濟一體化;促進經濟創新發展、改革與增長;加強全方位基礎設施和互聯互通建設。

  王受文指出,APEC 成立於1989年,在過去25年合作中,APEC從無到有,成員從少到多,已經發展成為本地區最重要的區域合作組織,同時,形成瞭以貿易投資自由化便利化和經濟技術合作"雙輪驅動"的合作機制,為促進亞太和世界經濟的繁榮發展做出瞭重要貢獻。當前,APEC21個成員的對外貿易總額和經濟總量分別占全球的46%和57%,亞太經濟在世界經濟中扮演著舉足輕重的角色,是世界經濟增長的重要引擎。

  王受文表示,APEC是中國參與的重要區域性經濟組織。APEC成立25年來,中國經濟與亞太經濟相得益彰,互為推動。2013年,我國與APEC其它成員之間的貿易額達2.5萬億美元,占我國對外貿易總額的60%。在我國十大貿易夥伴中,有8個是APEC成員。2013年士林區房屋借款,中國對APEC成員直接投資占中國對外直接投資總額的69%,實際利用來自APEC成員的外資占中國實際利用外資總額的83%。

  據悉,5月17-18日,APEC貿易部長會議將在山東青島舉行。本次會議是中國年首場部長級會議,也是11月領導人會議的重要準備會議。屆時,來自21個經濟體的貿易部長將圍繞中國年主題議題展開深入探討,台中外埔建地貸款推動相關領域合作,並將發表《APEC貿易部長青島聲明》。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/07252717564.shtml
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首購優惠周五天津小到中雨為高考 降溫

  周末即將高考,考試期間天氣情況如何是很多傢長和考生關心的問題。對此,氣象專傢表示:"今年高考兩天,本市天氣不錯,不會太曬,氣溫也不太高。"

  昨天,津城以多雲為主,日最高氣溫為30℃,整體感覺比較舒服,昨天傍晚,本市部分地區還出現瞭雷陣雨,但雨量不大,降雨分佈不均。今天,氣溫小幅上升。根據氣象監測分析,今天,本市晴轉多雲,南風2-3級,最高氣溫33℃,最低氣溫22℃,空房屋二胎利率多少貸款全省皆可處理氣污染氣象條件4級。"明天周五,本市白天到夜間將普降雷陣雨,降雨量為小到中雨。這次降雨比較明顯,因此氣溫也會有所下降。"氣象專傢說。

  由於周五降雨比較明顯,周末兩天的氣溫不會高,這意味著高考期間的天氣會比較舒適。"7日至8日,本市以多雲天氣為主,最高氣溫為30℃至31℃,其中,8日下午可能會出現雷陣雨,提醒考生提前做好準備。"氣象專傢表示,氣象部門一直密切關註高考期間天氣情況,將盡快發佈高考天氣預報,為考生及傢長提供參考。

  從近8年高考日的天氣情況來看,2013年和2009年高考日的天氣比較涼爽,最高氣溫低於30℃。而2011年、2007年的高考日天氣炎熱,出現瞭35℃至36℃的高溫。根據氣象監測分析,今年高考日的天氣與2012年、2010年、2008年相似。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/09312762958.shtml
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分拆樂居上市+聯姻騰訊

  易居中國的電商大棋"做瞭20年房地產相關的生意,易居就是一個轉換者,將線上線下所有資源都轉換成房產成交,互聯網聯接O2O,自然是關鍵的手段。"

  常常自喻為開發商"長工"的易居中國董事局主席、總裁周忻在11日向他的樂居員工發出瞭一封內部信。周忻在信中說:"我們是後來者,但更是創新者、整合者、轉換者,未來還將是超越者。"就在發出這封激勵信的前夜,易居中國宣佈將旗下全資子公司"樂居控股"分拆上市。

  業界評述,周忻和他的易居中國在房地產移動電商領域下瞭一盤很大的棋,而分拆樂居上市隻是其中一步子。在樂居戰略分拆的同時,易居宣佈,樂居與騰訊簽署戰略合作協議,共同開發基於房地產移動電商的相關軟件和工具;聯手新浪、紅杉資本及雲鋒基金,成立一傢專業從事"有抵押(房產抵押)"的金融服務公司。

  周忻認為,移動互聯網是今建地出售任何問題免費諮詢年最主要的爭奪戰場,"如果你們沒有看到這一點,你就OUT瞭"。早前幾年,易居中國在互聯網電商方面已廣為佈局,從房地產電商1.0引起關註,到電商2.0超級E金券、電商3.0E信通平臺、電商4.0樂居貸,再到如今推出的移動電商1.0等,易居中國已打造出房地產線上、線下的一、二手房電商營銷平臺。

  而在業界看來,伴隨著手機移動終端逐漸向垂直化、社交化方向發展,走進移動互聯時代的房地產行業,如何完成聚合目標人群、實現精準營銷,是為時下整個房地產業面臨的新課題。

 分拆樂居赴美上市

  13日,樂居已向美國證券交易委員會提交瞭IPO招股書,計劃在紐交所上市,最多融資2億美元。根據招股書,樂居定位於O2O房地產服務提供商,該平臺提供房地產電子商務、在線廣告和在線掛牌出售服務。

  易楊梅二胎居中國稱,此次IPO計劃發行的美國存托憑證數量待定。而受到一系列消息提振,易居中國3月10日股價報收15.74美元,上漲3.35%。

  易居中國內部人士向中國房地產報記者透露,招股書的內容將在一周內公佈,易居屆時可能出售其擁有的部分樂居股份,預計將在樂居IPO計劃完成後繼續持有樂居的多數股份。

  對此有分析稱,對於易居擬出售的股份,潛在的接盤者騰訊現已呼之欲出。

  目前,易居與騰訊的合作已經涉足互聯支付領域。根據雙方協議內容,騰訊將授權樂居在微信平臺上批量開通房產項目公開賬號,樂居同意將微信支付解決方案打造成樂居用戶在微信平臺進行房地產O2O的默認支付方式。這意味著在不遠的將來,通過微信平臺在線支付買房將成現實。

  "與騰訊的合作,使易居能借助其強大的微信平臺和其他服務擴大用戶范圍,這將為推廣房地產資訊和促進交易提供一個重要的新渠道。"易居中國董事局聯席主席及CEO周忻表示。

  盡管易居與騰訊戰略合作是否涉及股權分配目前還有待確認,但已有分析認為,傳統互聯網房地產電商"大佬"易居中國決意攜手騰訊並利用微信資源打造全新的房地產移動電商,勢必將讓"微營銷"概念攪動房產電商競爭新格局。

  據瞭解,樂居控股目前擁有電子商務、在線廣告和二手房掛牌服務等業務,旗下擁有新浪樂居、樂居購房網以及"口袋樂居"、"裝修錢管傢"、"口袋樓書"等多款移動互聯網應用。

  事實上,作為中國首傢在美國紐交所上市的中國輕資產地產概念公司,在傳統互聯網時代,易居中國就已成功打造出房地產線上、線下的一二手房電商營銷平臺,其合作對象從新浪、百度,發展到今天的騰訊微信。

  對於此次與騰訊合作,易居中國執行總裁丁祖昱也發表評論稱,從2000年公司初創時超前建立網絡平臺和數據平臺,到2007年上市後與新浪及百度合作打造房地產網站平臺,及2011年後房地產電商在營銷方面的全面應用,再到如今與騰訊在房地產移動互聯和支付方面的合作,這一步步的實踐都是房地產電商互聯網化的不斷深化的過程。

 地產電商百億誘惑

  隨著房地產行業的發展,曾經的新興行業房產電商早已得到各方及市場的認可。據互聯網數據資訊機構艾瑞咨詢的報告顯示,2013年國內房產電商整體發展態勢良好,全行業年度市場規模達99.9億元,其中樂居互聯網及電商集團占比達28.7%,搜房網占比達27.1%。

  艾瑞咨詢分析師史玉節表示,未來房地產電商與其他領域的進一步跨界合作將為其平臺升級、創新營銷方式帶來更多的發展可能。其中,電商平臺的構建與完善、移動端的佈局、與金融企業跨界的銀企合作最值得關註。

  實際上,在2013年已占到最大一份"蛋糕"的易居中國,就已嘗到房地產線上、線下的一二手房地產電商營銷的甜頭。

  易居中國公佈的未經審計的2013年全年財務報告顯示,易居中國2013年全年總營業額為7.311億美元,同比增長58%;房地產線上服務收入3.354億美元,同比增長98%;其中互聯網電商收入為1.702億美元,同比增長530%。

  除瞭易居中國和樂居,同樣赴美上市的還有占到去年房地產電商市場份額27.1%的搜房網。此前,搜狐焦點也推出瞭"e購房",且同樣集合瞭在線購房、在線賣房等綜合房地產購房平臺,除瞭團購、秒殺、競拍,還結合第三方支付保障,采用資金(保證金)凍結及解凍的方式完成在線支付。

  值得關註的是,以易居中國、搜房網為代表的房產電商中概股表現要遠遠好於地產開發企業。在過去一年裡,搜房網的股價呼嘯而上,從去年初的26美元一路漲至目前的92美元,漲幅超過200%,成為去年表現最搶眼的中概股之一,其中易居中國的股價在近一年來也累計上漲超過215%。

  相比之下,以房地產銷售代理為主業的世聯行則於今年年初提出瞭轉型O2M地產集成服務商的概念。作為早已進入千億元俱樂部的房地產服務商,世聯行2013年累計實現代理銷售金額已達3001億元。

  針對移動互聯網對房地產服務行業的影響,世聯行董事長陳勁松提出,適合世聯行的O2M商業模式,即利用公司O(線下)的專業顧問、客戶大數據分析,為線上的M(Mobile Internet、Middle office)提供客戶訂制服務。

  對於此次樂居與騰訊微信平臺的合作,陳勁松在微博上評論道:"樂居上巿+騰訊:房地產移動電商,下瞭一盤大棋!祝賀關註學習!"

  中國房地產學會副會長陳國強認為,房地產營銷利用微信可以形成低成本、差異化的營銷革命。一是可以低成本接近高價值客戶,實現精準捕獲;二是可以低成本實現細分市場和產品多樣化;三是可為服務差異化和增值服務提供數據核心業務支持。

  亦有分析認為,在信息技術更新換代不斷加快的當下,評判移動房地產電商"微營銷"能對房地產電商格局產生多大影響盡管還尚待時日,但伴隨北京萬科、綠地、龍湖、天恒等多傢主流房地產開發商陸續與微信營銷平臺展開合作,未來房地產"微營銷"模式勢必將進一步對傳統房地產營銷模式造成沖擊。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/10302648882.shtml
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地價急跌困死開發商 央行澄清救助違約房企傳聞

  一傢縣級市房企的債務違約,牽動瞭政府、銀行、企業、媒體乃至公眾的敏感神經。

  經當地政府核查,目前浙江興潤置業投資有限公司(下稱"興潤置業")及關聯企業總負債超過35億元,其中銀行貸款24億元,涉及10多傢銀行,其中建設銀行為主要借款人。浙江省奉化市政府認為,興潤置業及關聯企業經營管理混亂,導致資金鏈條斷裂,初步核實已經資不抵債。

  與此同時,興潤置業非法吸收公眾存款7億多元,涉及98人,其中機關事業單位人員7人。目前,奉化市成立的專案組和應急工作領導小組已多次與銀行溝通,希望妥善解決這一問題。

  昨天甚至有外媒報道稱央行已經介入,並與建設銀行及奉化市政府官員召開緊急會議,討論興潤置業如何償還35億元人民幣債務的問題。

  對此,奉化市委宣傳部、奉化市金融辦有關負責人對《第一財經日報》記者表示並不知情。央行也於昨日公開澄清報道與事實不符,並對該媒體予以強烈譴責。

  據記者瞭解,盡管興潤置業違約事件主要與部分"問題樓盤"有關,但多名學者均對記者表示,該事件無論對房地產公司還是銀行業來說,都有可能形成鏈條反應,風險警示意味甚濃。

 兩大"問題樓盤"

  興潤置業是奉化當地較大的房地產企業,擁有30億元資產,曾位列寧波百強企業第33位、建築房企前5位。盡管如此,興潤置業在寧波房產界並不知名,其南投二胎項目開發也多位於奉化本地。

  3月11日,興潤置業實際控制人沈財興和法人代表沈明崇,因涉嫌非法吸收公眾存款罪,被移送奉化檢察機關審查起訴。

  在戶籍人口不到50萬的奉化,沈財興廣為人知,他從一個泥水匠、包工頭起傢,把興潤置業做到當地房企龍頭企業。

  奉化錦屏為民中介所負責人葉海波說,沈財興是一個專心做事的人,之前他們開發的陽光水岸、陽光茗都等樓盤,在奉化市場的口碑都很不錯。然而,沈財興對企業並不善於經營管理,公司比較混亂。"下面的人賺錢瞭,他自己倒沒有賺到多少錢"。

  在葉海波看來,這次興潤置業倒下,與其在建的"長汀村舊村改造"項目和"桃源府邸"項目有關。

  昨天,長汀村村委會書記張善明對《第一財經日報》記者表示,興潤置業此前從寧波洛茲置業有限公司(下稱"洛茲置業")手中接盤瞭長汀村舊村改造項目,對300多畝地實行"邊拆遷安置、邊商業開發"的運作模式。

  洛茲置業在此前的開發過程中遭遇瞭村民的抵制,最終與項目緣盡。"此後沒過多久,興潤就進來瞭。"有知情人士表示,當地政府在和興潤置業談瞭之後,"他們這才進來拿地"。

  張善明說,興潤置業建設長汀安置房18萬平方米,建設成本投入在五六億元,目前大部分人已得到安置。但由於村民的意見,該項目後期用於商業開發的150多畝地塊拆遷進展緩慢。

  "這個地方非常難拆。"一名參與過長汀村拆遷的律師稱,這正是興潤置業遭遇難題的一個重要原因。

  "時間拖瞭三四年,成本也在上升。"張善明說,關鍵是,興潤置業用其他項目的貸款,以及借來的高息民間融資,用於安置房建設。這對一傢地方房企來說,無疑會承受巨大的財務壓力。"聽說每天的利息都要50萬元左右。"

  於是,長汀苗栗借錢二胎年息村舊村改造項目令興潤置業陷入"隻投入、沒產出"的尷尬境地。隨後開發的桃源府邸,又加劇瞭興潤置業的資金緊張情況。

  桃源府邸是興潤置業在建的高檔別墅樓盤,規劃三期共建51幢獨立別墅、172幢雙拼別墅和23套單身公寓以及1幢會所,按計劃2011年12月開工,2013年12月交付。根據公開資料,該樓盤排屋最低起價560萬元/套,獨立別墅最高售價3000萬元/套。

  但在桃源府邸項目工地上,本報記者看不到建築工人的身影,施工現場也是大門緊閉,隻能看到建瞭一半的別墅和排屋,沿街巨大的樓盤廣告牌卻依舊鮮艷醒目。葉海波說,由於這幾年限購等房地產調控政策出臺,桃源府邸的別墅隻實現瞭少量銷售。

  房地產風險警示

  葉海波認為,興潤置業的倒下,除與其管理不善有關外,還與這幾年樓市的急劇變化有關。目前,奉化房價比最高峰時下跌瞭20%左右,地價也出現急跌。

  2010年1月,興潤置業以6.6億元拍下桃源府邸地塊,折合樓面價7852元/平方米;去年12月,另一傢公司在周邊拍下的住宅地塊折合樓面價卻隻有3204元/平方米。兩相對比懸殊。

  此外,去年年底綠城集團在長汀村舊村改造項目周邊拍的地塊成本為328萬元/畝,與之前該地段估價1000萬元/畝相距甚遠。

  張善明說,離長汀村舊村改造項目不遠的中央花園地塊,樓面地價7000多元/平方米,業界認為隻有賣到13000元/平方米才能保本。現在,中央花園市價在11000元/平方米之內,有的大戶型每平方米單價隻有8000~9000元。"聽說這個開發商至少虧損好幾個億。"

  於是有開發商抱怨,興潤置業資不抵債與奉化地價"跳水"有關。前幾年市場好的時候,政府推地時把起拍價定得很高,導致企業高價拿地。現在市場不好,政府為瞭提高拍賣成交率,又把起拍價定得很低,導致房企現有資產嚴重縮水。

  對此,一名奉化官員認為,地價走勢的依據是市場變化,開發商要在市場中學會"遊泳"。他表示,目前省市政府非常關註興潤置業事件進展,奉化也在積極尋找"接盤者",同時也與銀行多次協商,希望予以妥善解決。

  事實上,房價下跌、土地貶值,開發商因此承受巨大的開發壓力,這在三四線城市已較為多見。

  招商證券發展研究中心宏觀研究主管謝亞軒對記者稱,發生違約的事件其實並不意外,這是對銀行開發貸款風險的一種警示。不僅僅是銀行,其他金融機構和房地產都存在著聯系,同樣也是一種風險警示。

  中原地產市場研究部總監張大偉表示,這起房地產貸款違約案例,無疑將促使房地產融資收緊,包括銀行貸款和其他渠道的融資。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/07352651452.shtml
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互聯網+從思維到新平臺

??毛大慶要去創業瞭。準確地說,繼肖莉之後,又將有一位萬科集團高級副總裁投身到“互聯網+”去瞭。

??政府工作報告用瞭大量篇幅來敘述創新:對創業者來說,這恐怕是一個最好的時代,沒有之一;但對傳統制造業來說,人才的轉型與流失可能剛剛開始。

??今年的政府工作報告提出瞭一個很有意思的說法--“互聯網+”,這種抽象風格的表述在以往的政府文件中並不多見,但結合“全面深化改革”的大背景來看,互聯網一定是這場改革大潮中的重要工具,而且勢頭可能比預計的更猛烈。

??與新興產業相比,傳統制造業的關註程度下降得非常快,這在“兩會”提案和建議情況中可見一斑。截至記者發稿時,全國人大新聞中心摘登的各類建議242條中,關於房地產的條目為零,而此前政府工作報告的描述同樣寥寥。這雖然不證明房地產行業沒有問題,也不能說明房地產行業將逐步被邊緣化或是非主流化,但不可否認的是,在新興產業面前,房地產業作為傳統國民經濟支柱產業,其創新力和行業活力偏弱已成事實。

??在進入經濟發展“新常態”以後,未來房地產行業隻能長期滿足於“穩定健康”嗎?在“互聯網+”的時代,掰扯瞭一年多“互聯網思維”的房地產行業真的搞懂瞭互聯網嗎?這些問題現在我們暫時還得不到結論,但惟一可以肯定的是僅有“思維”還遠遠不夠。

??人大代表馬化騰在本次全國人大的建議中把“互聯網+”定義為一種新生態,而這種新生態的最終目標,是利用信息通信技術與各行業的跨界融合,推動產業轉型升級並不斷創造出新產品、新業務與新模式。因此傳統行業並不用感到過於焦慮和妄自菲薄,事實上,誰都可以出現在這個"+"的後面。

??“兩會”期間,筆者在對雷軍的采訪中問到“你是否對房地產有興趣”時,他給出的回答是“小米不會做房地產,小米會非常非常專註在自己的主業。”在2014年,可能關於小米的各種討論和報道太多,被混淆瞭視聽,也可能是小米的名聲太大,被借走用於包裝的次數太多,我們總感覺小米什麼都做,對什麼都虎視眈眈。但事實上,小米至今隻做三種產品,就是手機、電視、路由器,即使發佈瞭其他產品也是其他的公司代工。用雷軍的原話說,自己創業二十五六年的感受,就是一個企業把多元化做好是非常不容易的事情。所以,即使外界都把小米看作是一傢互聯網公司,但從產品的角度看,小米本質上仍然從事的是制造業。

??互聯網會引導行業與產業升級換代,這一點已經毋庸置疑,回到房地產領域,未來“互聯網+房地產”的結局將不僅停留在營銷和推廣階段,而是一種深刻的產品植入和伴生。物聯網、社區服務、智能傢居、物業管理等等這些二三產業結合的行業都將是未來創新和大發展的重要領域,房地產企業完全有能力在進行項目開發的同時進一步開拓這些業務與市場。

??房地產從沸騰到癲狂,但癲狂早晚會回歸平常。如果房地產行業逐漸淡出政府工作報告,其實也未必是件壞事,假使有一天行業真的不再需要政府的“促進”,那麼才是真的健康瞭。隨著財稅體制改革的深入、地方財政收入結構的優化,二三線城市還能否寄望於土地市場的興盛嗎?除瞭“拿地”和“開發”、“營銷”,房地產業也需要更多令人興奮和能夠產生聯想的創新。回過頭來看,肖莉和毛大慶(樓盤)也並沒有離開房地產行業,隻是正在和將要換一種方式來改寫房地產。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/1519598204719874839405建融新竹峨眉建融9.shtml

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北站8月前將開通兩條商務巴士線

  分別通往高新園區及東港商務區,采用電子站牌

  晨報訊(記者齊芳芳) 大連北站自建成投入使用後,公交線路的開設備受關註。記者昨日從公交部門瞭解到,兩條從北站始發的公交線路有望在8月前開通,而這兩條商務巴士公交線路的車站,將全部使用LED電子站牌,下趟車啥時候來,乘客可以一目瞭然。

  目前,大連北站隻有一條始發公交線路,通往福佳新城;兩條過路線路,即1路和8路。為瞭滿足市民的需求,公交部門將開通兩條從北站始發的商務巴士線路,即大連北站至高新園區、大連北站至東港商務區。

  據瞭解,這兩條公交線路將配備10臺商務大巴,為大站快車。目前,票價尚未確定,但預計將高於普通公交線路。相關負責人表示,這兩條線路將被打造為高檔商務公交線路,車站站牌將全部為智能電子站牌,乘客在站點等車時,可以知道下趟車什麼時候來,瞭解線路車輛的運行狀況。

  根據計劃,大連北站至高新園區、東港商務區的公交線路有望在8月前開通。而隨著大連北站公交樞紐車站建設的推進,將有更多的公交車始發或途經這裡,以方便市民出行。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013土地貸款屏東麟洛土地貸款-04-18/07412112828.shtml

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以房養老方案即將落地 終結十年徘徊?

  以房養老在中國已存續10年,其間,很多城市都曾計劃推出這一養老發展模式,北京(樓盤)、上海(樓盤)、南京(樓盤)等地均有試點。中信銀行(601998,股吧)、中大恒基等機構都曾對這一"舶來品"進行過積極的探索和嘗試。但多方探索後,因受到產權、法規、觀念等制約和影響,這一養老模式仍未能走到現實層面。

  如今,國務院以紅頭文件要求開展以房養老試點,多少給以房養老發展帶來瞭曙光。

  ■中國房地產報記者 李克純 北京報道

  徘徊10年、備受爭議的住房反向抵押貸款(以房養老)終於有瞭實質性進展。

  據中國房地產報記者獨傢獲悉,自去年國務院發文要求推動以房養老後,保監會已開始著手推動以房養老方案的制定。目前已有幸福人壽、平安人壽、新華人壽、泰康之傢等6傢保險(放心保)公司遞交瞭試點方案,現在已經進入最後審批階段。對於以房養老方案的具體出臺時間,截至發稿,保監會沒有給予明確回復。按照國務院35號文的要求,今年一季度應是以房養老方案出臺的具體時期。"以房養老方案最遲將於上半年出臺。"民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付透露。

  據接近保監會的人士透露,以房養老方案確定後,將首先在北京、上海等一線城市試點推廣。

  "以國務院的紅頭文件要求開展以房養老試點,這是首次。"幸福人壽董事長、現任監事會主席孟曉蘇說。

  以房養老在中國已存續10年。2003年,以房養老理念被時任中國房地產開發集團總裁的孟曉蘇引入國內,開始發韌。其後,很多城市都計劃推出這一養老發展模式,北京、上海、南京等地均有試點。中信銀行、中大恒基等機構都曾對這一"舶來品"進行過積極的探索和嘗試。

  然而,10年過後,這一養老模式仍未能走到現實層面,因受到產權、法規、觀念等制約和影響,很多城市的試點最後都無疾而終。

  隨著老齡化的加劇和養老資源的短缺,2013年國務院發佈35號文正式以紅頭文件的形式要求開展"以房養老",並指出"這是解決中國養老難題的有效金融補充"。

  政策方案的制定、戰略定位的確認或將改變以房養老發展中的尷尬局面,業內也頻頻出現創新試點。但10年徘徊路也給市場帶來瞭更多的擔憂和遲疑。

  "以房養老需要各個部門的政策和整個流通環節的配套,這不是一件容易的事情,新的方案能落實到哪一步還有待判斷。"一位長期關註以房養老發展的業內人士表示。

  隨著以房養老新方案的出臺和試點的實施,其能否真正落地還需拭目以待。

 方案初現

  2013年9月14日,國務院發佈35號文首次明確指出"要求開展住房反向抵押養老保險試點"。

  不久,幸福人壽就接到瞭來自保監會要求遞交試點方案的任務。2013年11月,幸福人壽專門成立瞭"住房反向抵押養老保險"課題組,並按照計劃於2013年12月3日向保監會提交瞭《幸福反向抵押養老保險實施方案》。

  "原定於今年1月發佈的方案將延遲推出,現在仍是上報階段,具體發佈時間要看保監會的安排。"幸福人壽課題組范主任說。

  據悉,幸福人壽已經基本完成瞭產品的設計研發與模型測算工作,該款產品將主要針對65歲以上老人,具體方式是老人將房子增名或抵押給保險公司,投保老人可一直住在房子裡,老人過世之後,保險公司方可處置房屋。

  除瞭幸福人壽,平安人壽、新華人壽、泰康之傢等6傢保險公司也參與瞭此次保監會以房養老方案的制定,並都參與瞭保監會去年年底組織的幾次內部會議。對於上述幾傢保險公司的以房養老方案,中國房地產報記者也一一進行聯系,但對方都以在籌備階段為由拒絕透露。按照計劃,這些公司的產品應該要在一季度面世。

  "不止保監會,國務院常務會議後,住建部、民政部等部門也在做工作。"孟曉蘇說。在方案設定初期,他就建議保監會、民政部應邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計。

  "以房養老作為一個保險產品,是一種設計最為精妙、計算最為復雜、涉及政策因素最多、牽涉社會觀念最強、對有需要的老人益處最大的特殊保險產品。真正做起來需要住建、民政、財政等多部門的配合,單靠一個部門肯定會有障礙。"孟曉蘇說。

  據詹成付透露,保監會方案制定的幾次會議,民政部也都派人參加瞭。"即將推出的以房養老方案實施方式也更為廣泛。老人可以選擇抵押房子用來養老,也可以選擇把房子出租,租金加上養老金會使老人在養老機構中生活得很好"。

  詹成付稱,"方案是積極穩妥的,不隻是賣自己的房子"。

  2013年10月21日北京市民政局也首次提出以房養老概念,鼓勵開展以房養老試點業務。北京市老齡辦也透露,目前正在論證研究以房養老以及針對企業的相關鼓勵措施。

  孟曉蘇表示,現在以房養老上升到國傢戰略層面,多部門參與協調、主動配合,進展就會快瞭,試點首先將選擇在北京、上海、廣州(樓盤)、杭州(樓盤)等房價較高、漲幅預期穩定的城市進行。

 回應滯澀

  以房養老方案的出臺已箭在弦上,但市場的回應卻有些滯緩晦澀。

  交通銀行(601328,股吧)、光大銀行(601818,股吧)、招商銀行(600036,股吧)、農業銀行(601288,股吧)等在接受關於"以房養老試點方案出臺後銀行方面的推進計劃"的詢問時均無回應。

  國內第一傢試點以房養老的中信銀行也稱沒有最新動作。中國房地產報記者在走訪中信銀行營業試點和致電其客服時發現,這項業務在各營業點還有保存,業務類型依然是之前的模式:"養老按揭貸款,具體是老人本人或者法定贍養人以房子為抵押獲得貸款,用途必須是為老人養老,期限不超過10年。"但顯然客服和工作人員對這項"壓箱底"的業務並不熟悉和瞭解。

  中信銀行辦公室宣傳部工作人員稱,中信銀行沒有參與最新的以房養老方案制定和試點計劃。並表示中信銀行之前推出的養老按揭服務"由於產權期限和實際處置方面有不確定性,更主要是由於中國老年人群體的觀念和意識問題,實際推廣效果一般",目前並沒有這項業務新的動向。

  另據中國農業銀行內部人士透露,早在多年以前,農業銀行已經開始研究"倒按揭",但由於實際實施難度過大一直沒有付諸實踐。他指出制約銀行的主要是技術操作上的難度,包括"倒按揭"利率的確定、房產價值的評估、老人生命的預期等。尤其是預測壽命測算的經驗。

  面對銀行的冷淡,北京安信頤和控股有限公司(以下簡稱"安信頤和")總經理趙軍稱,這主要由於對銀行來說缺乏生存壓力和業務考核機制,因此以房養老這種利小、風險相對較大的業務對他們來說沒有吸引力。

  而在保險圈,對以房養老也同樣疑竇重重。某保險公司高層稱,"開展這些業務還需要很多政策支持。"

  北京首傢探索以房養老的中大恒基房地產經紀公司對新政反應亦很冷淡。

  根據中大恒基的模式設計,老人與中介機構簽訂協議,出租自己房屋,租金直接給養老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式,被認為"符合傳統價值觀念"。"可是由於很少老人參與,早就不瞭瞭之瞭。現在都沒有再提起過瞭。"中大恒基內部人士稱。

  卡羅琳養老投資(北京)有限公司董事長樊炎冰表示,市場之所以觀望遲疑,回應不積極,主要還是當前的市場環境所致。"實際上,和10年前相比以房養老面臨的很多障礙依然沒有得到解決,大傢不是沒有熱情做,而是現在缺乏統一平臺,業務二胎房子買賣貸款全省皆可處理割裂太嚴重。是否能夠真正落地,還需政府協調推進"。

 城商行的嘗試

  和國有銀行、中央銀行態度不同,地方銀行這些年對以房養老的關註度在提高。

  據趙軍介紹,隨著"富房少錢"老人逐步邁入重度老齡化,他們的觀念也會相對發生變化,以房養老有望成為一種補充的養老支付方式。目前安信頤和在常州(樓盤)的養老項目正在進行以房養老試點。

  北京安信頤和是聯想控股成員企業,專註於健康養老機構運營管理。在他們的規劃和設想裡,這種以房養老模式將由養老機構、銀行和老人三方組成。老人或者贍養子女將自有產權房產抵押給銀行,以養老機構的資產做擔保,之後老人便可免費入住養老公寓。老人生命存續期間,養老公寓為其墊付養老費用;當其身故後,養老公寓成為抵押房產的所有者。

  "對養老機構來說,普遍面臨入住率低的問題,中國老人有房的多有錢的少,如果老人用房子來支付養老費用,可以作為入住率的有效應對。"趙軍指出,"而銀行實際上是不願意處置房產的,對他來說隻能做壞資產處理。他們想掙的其實是老人按揭消費費用的利息,所以這種合作是有市場的。"

  趙軍表示,這種嘗試在理論上是完全可行的,也存在一定的消費需求(因為有老人咨詢過),但是對養老運營商來說壓力過大,原因是老人的支付能力越來越弱,所以銀行不願隻用老人的房產做抵押,需要有品牌影響力的養老機構來做擔保。這樣雖然可以最大程度降低銀行的風險,"但將全部風險轉嫁給瞭養老機構。"

  上述業內人士表示,這種"倒按揭"由於老人不能領取現金,得到的僅僅是以現金計價的各種服務,細究起來並非嚴格意義上的"倒按揭"。但從實際需求上來看,可行性還是很強。由於聯想控股下面有銀行、養老機構和房產,聯想完全可以把這三方的流通環節打通,整合操作。

  "隻是這種模式的運營主體是養老機構,對聯想來說,是有這樣的實力。可是一般的養老機構由於支付能力和處置房產的能力沒有那麼強,並且隨時面臨倒閉風險,還是有很大風險。一定要有品牌影響力的、有實力的養老機構來做主體才可以。"上述業內人士表示。

  盡管問題頗多,安信頤和目前還基隆代辦信貸二胎年息是與一些城市銀行進行瞭初步洽談,"這些銀行表示出瞭很大的興趣"。

  艱辛探索下的曙光

  從2003年的3月28日溫傢寶總理看到孟曉蘇的信,並批準開辦反向抵押貸款報告開始,以房養老就開始瞭在中國的漫長探索。

  2006年,孟曉蘇創辦幸福人壽保險股份有限公司,目的之一就是試水以房養老。但進展遲緩,"金融機構擔心房價會跌,民眾則擔心房價會漲,抵押後虧本。雙方的掣肘,形成瞭一個很不利的市場環境。"孟曉蘇稱。

  2007年年中,擁有政府背景的上海市公積金管理中心推出"以房自助養老"的模式。這一模式是:65歲以上的老人將自己名下房產賣給公積金中心,可一次性收取房款;該房屋由公積金管理中心再返租給老人,租期由雙方約定,租金與市場價等同;老人可按租期年限,將租金一次性付與公積金管理中心。然而,滬媒報道,2010年,以房養老上海試點早已停止,上海市公積金管理中心表示,"無恢復時間表"。

  此外,"南京試點"也廣被報道。2005年4月,南京湯山留園公寓試水"給我房子、替你養老"業務。擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以上、無兒無女無親戚的孤寡老人,可自願將房產抵押給老年公寓,並入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租,用於繳納養老費用。老人去世後,房屋產權歸老年公寓所有。兩年後,當地媒體的調查卻稱,該公寓隻有4名老人入住,留園老年公寓即將進行工商註銷。

  和中信銀行、中大恒基的嘗試遭遇相同,這些地方政府或者機構的試點遇到的主要難題就是沒有老人客源。

  "以房養老"作為舶來品,在英法等國傢之所以流行,與高遺產稅有關。人們在"以房養老"和"留房產給子女但要繳納大筆稅金"之間較容易做出選擇。

  國內老人"靠兒不靠房"的傳統觀念根深蒂固,老人和子女對變賣產權都從心裡抵觸,而且居民普遍預計房價將上漲,老人會吃虧。這使得試點開展參與的老人往往寥寥無幾,難以為繼。

  而對金融機構而言,當老人年邁將房產抵押時,商品房的使用年限大都已經不多,一旦房價波動下行,保險公司或銀行的給付能力有限,風險也較大。如果再發生國有土地使用權依法提前收回,根據"房隨地走"的原則,建造在土地上的房屋不屬於個人,那麼雙方當事人都會受到很大損失。

  對此,孟曉蘇也特意回應,"2007年的物權法已經表明,70年產權到期後自動續期,擔心產權的問題完全是杞人憂天。"但由於並沒有相關可參考案例,在金融機構風險評估裡,這依然是重要一環。

  業內專傢指出,試點從"失獨、無子女老人"開始進行的考慮是對的,但政府還應當搭建好房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制,並在住房反向抵押貸款或保險初期,對申請人和經營機構給予一定稅收優惠;對於出現房價波動,引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此,借鑒國外經驗,完善相關的風險應對機制也是關鍵。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-12/07572642067.shtml

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銀行房屋二胎利率多少利率多少免費諮詢試算公積金貸款額120萬 月供少470元

??法制晚報訊(記者 宋立偉)明天起,在北京買90平米(含)以下的首套自住住房,個人貸款總額最高可到120萬元瞭!與此前的80萬+40萬組合貸相比,貸30年,月供最高可省470元。

??《《專題:北京90平以下首套房公積金貸款額漲瞭40萬

??公積金貸款額上調 購房人能省多少?

??北

京市公積金管理中心剛剛發佈的消息:住房公積金在保證繳存職工提取的前提下,優先滿足購買首套自住住房的貸款需求。借款申請人購買政策性住房或套型建築面

積在90平方米(含)以下的首套自住住房,貸款最高額度調整為120萬元;購買套型建築面積在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的,貸款最高額度仍

為80萬元。

??算賬

??與組合貸相比,月供可少還近470元

??等額本息還款方式:

??120萬公積金貸款,以現行4.25%的利率,貸款30年計算,以等額本息還款方式來計,月供5903.28元,30年本息償還合計2125180.33元,償還總利息925180.33元。

??原80萬公積金貸款,則有40萬需要做商業貸款,以現行公積金4.25%利率、商業貸款6.15%利率、貸款30年計算,以等額本息還款方式來計,月供6,372.43元,30年本息償還合計2294075.44元,償還總利息1094075.44元。

??從以上計算可以看出,公積金貸120萬和組合貸120萬,前者30年月供比後者少|5903.28-6,372.43|=469.15元,前者比後者30年累計少還利息|925180.33-1094075.44|=168 895.11元。

??等額本金還款方式:

??120萬公積金貸款,以現行4.25利率,貸款30年計算,以等額本金還款方式計算,30年支付總利息767125.00元。

??80萬做公積金貸、40萬做商貸,以現行公積金4.25%利率、商業銀行貸款6.15%利率、貸款30年計算,以等額本金還款方式計算,30年支付總利息881,441.67元。

??兩者總利息差額為:|767125.00-881,441.67|=114 316.67元。

??以上僅計算120萬貸款全部用公積金和用80萬+40萬的組合貸,兩種還款方式的利息計算和月供計算方式。

??整體來說,購房人還是能從中得到一定的實惠。

??但實際上個人可能並不能申請到最高80萬或者120萬的公積金貸款最高限額,同時,也可能由於總價的原因而出現需要做組合貸的部分額度更高的情況。

??所以以上的計算隻是一種理想化情況的概算。具體到單一的購房人來說,他們所購買房屋情況的不同,也會決定其不同還款方式所能帶來的實惠的不同。

??隻是一種理想行為下的情況。事實上市場交易裡有各種情況。偉業我愛我傢宋輝表示,計算方法中,沒有計算商貸利率可能有的利率折扣情況。商業銀行的商貸可能會由於一些原因而出現利率優惠, 而計算中假定銀行執行基準利率,也不計算銀行可能的基準利率上浮。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-31/19055956012016107041068.shtml

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九龍倉吳天海230億元目標不一定能完成

  "今年目標是230億,比去年成績高10%。這個目標並不容易做到,希望能夠交到接近這個目標的成績表",近日身處降價風波的九龍倉在3月27日舉行的2013年度業績會上宣佈瞭2014年內地銷售目標,九龍倉副主席吳天海稱,若以今年前兩個月的銷售進度,集團不一定能完成年目標。

  吳天海表示,2014年前兩月九龍倉內地銷售接近20億元,較去年同期有下滑信義區法拍撤回,"以這個步速全年是做不到230億的。"

  其指,集團預計今年內地樓市不會像往年一樣高速增長,個別城市樓價甚至會下降,同時亦坦言市場和定價壓力下毛利空間會承壓,"內地毛利率或多或少一定會受壓,主要看資金回籠快不快",吳天海表示,為瞭快速回籠資金平衡毛利率壓力,九龍倉今年的主要銷售策略就是多銷。

  對於近期九龍倉在常州等地的降價事件,吳天海予以否認,稱有關樓盤是在推售尾貨及朝向等條件較差的單位,價格調整屬正常行為,"不是一個減價的行動。"

  盡管否認華東區域的降價行動,但吳天海言語中卻並不掩飾九龍倉未來在內地降價的可能性,"今年策略是多銷,我們不會堅持一定要達到某個價格才賣",同時續稱"我不會說內地的物業一定不減價,全部會隨行就市,如果市場跌我們就跟著跌,不會攢著貨物不賣。"

  而在拿地方面,九龍長亦持審慎的態度,"雖然面包便宜瞭一點,但房貸二胎增貸缺錢急用哪裡借錢是有一些地方的面粉價依然搶高,風險太高無利可套的我們不會買",而對於內地過半土儲集中在華東區域的風險,吳天海則未有正面回應,隻表示未來拿地會根據具體城市和地塊決定。

  除瞭住宅物業,九龍倉近期入市的綜合體成都國金中心也是此次業績會的焦點。對於成都國金中心商場人流不旺的質疑,吳天海解釋為與項目相連的地鐵未通有所影響,並稱"目前有七成租戶開業,還是一個未成熟的商場,需要一點時間去發酵。"

  據其介紹,成都國金中心一期寫字樓目前有四分之一的樓層已簽約或等待簽約,但亦以上海會德豐廣場作為類比,指成都國金中心寫字樓招租可能會需要三年時間來完成,"成都國金中心寫字樓面積跟我們上海浦西的會德豐廣場差不多,會德豐廣場寫字樓招租花瞭三年才租完,如果成都IFS寫字樓超過四分之一的樓層完成出租,進度和上海會德豐廣場差不多。"

  以下為九龍倉集團有限公司2013年業績發佈會現場問答實錄:

  現場提問:管理層,你們好!你們怎麼看今年香港整體的零售市場,香港現在對自由行看法比較矛盾,如果今年自由行旅客少瞭會影響租金收入嗎?內地物業方面,有報道說你們華東地區開始減價賣樓,是不是對內地市場不那麼看好要減價來以價換量,這樣會不會影響毛利率?

  吳天海:我不敢評論香港整體的零售情形,但我們今年頭兩個月的商場表現同比仍然有雙位數的銷售增長。頭兩個月有農歷年,單計一個月數據不是很準,但兩個月加起來的數據是靠得住的。其中,我們時代廣場在去年同期是翻新的階段,有17%的租用面積當時沒有營業,所以時代廣場今年增長尤其高。整體來說我們有三個商場開放,時代廣場有大約雙位數的增長。

  接下來這十個月怎麼樣,我沒有一個具體的統計。我隻能說我們商場的租約其中一個很重要的元素就是有跟租客分紅的條款,租客的生意好我們的生意自然好,租客的生意沒有那麼好我們的租金也會受影響。所以我們希望能夠幫他們做生意,讓我們的租金收入可以增加。

  增長暫時我們是比較保守,不敢說今年一定可以延續過去十年平均14.5%的按年累計增長率,明年這個時候才有答案。

  說降價問題之前我首先強調一個事,任何住宅在香港或是內地都是一個商品,但這個商品並不單純受經濟影響,也會受政策影響。如果政府希望樓價下跌,樓價始終都會跌。譬如說在內地,中央政府希望調控住宅的樓價,這個我們都可以理解。

  第二可能是大傢對降價報道有一些誤會,我們現在在內地有兩種樓可能會讓大傢覺得是減價。一類是尾貨,尾貨賣不到頭貨的價格並不奇怪。第二類是同一個房源不同大小、朝向、位置的單位,不是單純一個價格就可以適用。我們的價格都是根據市場去調整的,我們賣樓也不會永遠越賣越貴,隻會跟著市場去做。

  現場提問:整體上有沒有減價賣樓?

  吳天海:貨尾的價格肯定跟之前的價錢有出入,不同坐向的單位價格也未必一樣,但是不是一個減價的行動。

  現場提問:內地樓市除瞭政策影響之外,還有經濟放緩的擔憂,那今年內地物業的銷售是否也會放緩?整體樓市會有一個減價的壓力嗎?另外就是內地經濟增長放緩會不會減慢你們在內地的買地和投資?

  吳天海:今年內地的樓價未必會像過去幾年一樣高速增長,應該會平穩,個別城市個別樓盤甚至可能會降價。這個是一個樓市的大方向政策,所以我們以單一一個發展商的資力也不能扭轉大方向。我們買地都是審慎的,雖然面包賣便宜瞭一點,但是有一些地方的面粉價依然搶高,風險太高無利可套的我們不會買。

  現場提問:今年內地物業的銷售會不會有放緩壓力?

  吳天海:我們去年銷售209億,去年年尾定的2014年目標是230億,比去年成績高10%。這個目標並不容易做到,希望能夠交到接近這個目標的成績表給股東。

  現場提問:今年頭兩個月你們商場的營業額有雙位數增長,但是內地旅客來香港,很多已經從買高價產品轉為買常用商品,你們旗下的商品有沒有這種情況,一些高價的產品銷售少瞭而一些中端商品表現比較好?

  吳天海:有一點吻合的情況。最貴的東西銷量未必有以前那麼好,因為最貴的東西通常是拿來送禮的,自用商品雖然定價不高但量不少,是有一點轉型。第二方面,我們商場有很多內地的遊客,但也有不少非內地的遊客,我們從去年開始增加吸引非內地的旅客來商場購物,很多來自亞洲其他新興市場。

  現場提問:如果預計內地面包價格今年不會有太大變化,你們毛利率方面會有受壓跡象嗎?你們提到,希望今年租金收入可以像往年平均一成半來增長,那今年加租幅度是多少?

  吳天海:內地毛利率一定會受壓,當樓價不像以前那樣高速增長時,毛利率也不會像以前那麼高。但是賣樓不是單看毛利率,主要是看資金回籠快不快。如果資金回籠快,毛利率低瞭回報也可能還不錯。所以今年我們的大策略就是多銷,我們不會堅持一定要達到某個價格才賣。

  第二個關於租金的問題,我們商場的租金有一個條款是按比例分紅,已經有一個自動調制的機制,但過去多年大體是按百分之十幾上漲。很多人說,香港商場的租金很貴,怎麼做生意?但你可以看看海港城,海港城平均每個月每呎租戶的營業額接近三千,而每呎平均租金是三百多元,即10%左右,營業額的10%來交租不算高,其實我們租金是很合理。

  現場提問:一些香港團體針對自由行有一些看法,加上早前在廣東發生過驅港行動,對於你們的商場會有什麼影響?

  吳天海:其實自由行在過去十年內為香港做出的貢獻大傢都有目共睹。如果明天香港沒有瞭自由行,我相信大傢都不敢想象香港的經濟會是什麼情形。自由行有一些問題,但是大傢可以看到一個平衡,自由行帶給香港的經濟效益是非常高的,很多香港的競爭對手都希望有這麼多自由行的旅客去他們的城市。

  轉換問題來看,香港要增加接待能力而不是減少需求。我們的商場也在做同樣的工作,不斷擴充希望可以容納更多的消費力,也將租戶組合不停重組讓商場更有吸引力。

  現場提問:商場會不會更註重調整商戶組合來降低對自由行旅客的依賴?內地商場及寫字樓供過於求的問題是否會影響你們的投資物業回報,現在成都IFS寫字樓租用速度是不是比較慢?最近有兩傢地產公司有股本融資的情況,集團會不會考慮用這個手段來減債?

  吳天海:我們希望能夠增加自由行以外的旅客在我們商場購物,這個完全是一個商業考慮,也會增加租客的收入。經營商場跟做零售都有一些自然淘汰定律,當某一些行業定位用得不好的時自然就會被淘汰瞭,我們會不斷去找新的租戶。

  租寫字樓跟租商場有一點不同,商店可以在看好的同一個地方多開一間,但寫字樓要等租約完瞭才會租另外一個。成都國金中心寫字樓面積跟我們上海浦西的會德豐廣場差不多,都是11萬平方米左右。會德豐廣場在浦西非常好的位置,但是寫字樓招租花瞭三年才租完。

  目前為止,成都IFSTowerⅠ有百分之十幾已經租出去瞭,還有百分之十幾是接近簽約的階段。假如第二個百分之十幾簽約成功,超過四分之一的樓層會完成出租,進度和上海會德豐廣場差不多。

  關於融資,我們目前資金沒有壓力,到去年12月底我們手上有很多現金,最近我們正在陸續通知銀行提早償債,這個現金數額超過百億,如果有融資壓力我們不會這麼這做。

  現場提問:剛才你是在強調你們不會減價?去年內地銷售均價是?另外去年九龍倉在香港沒有新落成的項目,今年你們在香港的情況會怎麼樣,會不會在核心區以外投資新商業?集團香港業務增長相比內地有所不同,將來九龍倉會不會以內地為發展重點,變成一個內地發展商?

  吳天海:我沒有說內地的物業一定不減價。假如說市場的價格是向下調,我們跟著市場來進行調整。市場升我們跟著升,市場跌我們跟著跌。不會說市場跌瞭,我們還攢著貨物不賣。去年銷售尺價是14200元,這個均價要看組合,一線城市賣樓多均價就高,反之自然會下跌。

  會德豐和九龍倉現在的定位很清晰,在香港發展新項目主要是以會德豐為主,所以過去兩三年九龍倉在香港都沒有積極去購買土地儲備。除瞭定位之外,團隊認識也不一樣,熟知香港買賣樓市的主要是會德豐團隊,在大陸就是九龍倉團隊,各司其職發展。

  九龍倉暫時不會在香港非核心區投資新商場,會專心做核心區的商場,目前我們最小的商場市值也接近100億。

  現場提問:今年可以賣的內地的貨源有多少?貨值多少?

  吳天海:270萬平方米。貨源要看均價,假設均價1萬元就是270億,1.5萬元就是405億。

  現場提問:那預計今年的均價是多少?

  吳天海:我們做出來是1萬多元,但隻看均價不是很準,要看城市配搭。

  現場提問:今年前兩個月的銷售情況怎麼樣?

  吳天海:今年前兩月銷售比去年同期差一些,主要因為去年前兩月銷售超過預期地好。今年前兩月銷售接近20億,以這個步速全年是做不到230億的。所以我們要加快銷售。

  現場提問:從開業的情況來看,成都IFS是地鐵上蓋,但人流比較少,你們最初選擇地點是如何定位的?怎麼樣跟內地的百貨業或者是其他的商場做一個競爭呢?

  你們說樓價根據政策來走無可厚非,但是你們賣樓時,一個禮拜前跟一個禮拜後的價格都不同,某種程度看是不是因為定價格時看得太好,現在急於調整?

  吳天海:成都國金中心的地很大,現在已經很難再在成都中心找到這麼大一塊地瞭。成都國金中心的地庫跟地鐵是直接駁通的,但是那一條地鐵線路還沒有開通,我相信等地鐵隧道通瞭情況會改觀,行人通道開瞭之後地庫的人流會完全不同。

  成都國金中心商場面積比海港城還大,是市中心可遇不可求的項目。我們的商場一次性開,目前隻有七成租戶已經開業。1月份則隻有四、五成租戶開業,是一個未成熟的商場,需要一點時間去發酵。我希望到年中可以有9成的租客開業,加上地鐵開通可以呈現不同的局面。

  賣樓價格前後的差異首先是貨尾的問題,例如尾貨高層、南向、戶型好這些條件都已經不能滿足瞭,價格不能單純和以前做比較。

  現場提問:成都IFS頭幾層有很多商鋪已經開瞭,但是都不如對面的商場人流旺,你們會怎樣調整?

  吳天海:一方面我們會利用香港以及上海、大連等各個地方的經驗加強成都的推廣,現在做出一個判斷為時太早,多給幾個月的時間再看看我們的成績。

  現場提問:從土地儲備來看,公司在內地超過50%的項目跟土地儲備是集中在華東,但是今年華東的杭州、常州、無錫等這些城市都是先起減價潮區域,你們怎麼看土地儲備過分集中在華東的風險?今年的拿地策略會不會轉入華北跟華南?公司持有一些內地房企的股份,比如說綠城、遠洋,公司怎麼看今年形勢下內房企的增長?

  吳天海:華東是我們的一個重點,我們還有華西的業務,其他市場也有,每個城市有不一樣的情況,上海比較好一點,常州可能沒有那麼好,整體來說,我們今年頭兩個月的情況剛才說過瞭,我們賣瞭大概20個億人民幣的銷售,也不是太差,但是市況我們看也是沒有去年那麼好。

  我們拿瞭綠城24%的股權,投資裡面也跟綠城有一些項目合營,它是我們在內房這一塊一個很重要的合作夥伴。我們在遠洋的投資比較少,6%左右,這個是財務上的一個投資。基於內地城鎮化、經濟的長遠發展,中長期我們對綠城還是看好的。

  現場提問:想問一下你們商場內地自由行以外的旅客占比是多少?今年的目標是多少?海港城的部分寫字樓改做商場的面積有多少,今年會有多少轉做商場呢?

  吳天海:自由行以外的外地旅客的比重一直是一個低數字,我們很科學化的統計。暫時的比重仍然不高,需要我們繼續去開發。海港城寫字樓轉做商場是十萬呎以下的情形,整個海港城建築面積200萬尺,也就是說10%以下,但也不能將200萬呎的商場變為400萬呎,這是不可能的。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/09084022140.shtml
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內容來自sina新聞

公積金監控聯網爽約三年 部分成為政府小金庫



  公積金監控聯網爽約三年

    利益博弈是主因;地方自由運作空間大,部分公積金成政府小金庫

  近日,在房地產市場下滑的背景下,10餘城市一反常態地收緊公積金貸款。與此同時,吉林省通化市住房公積金中心原主任車世剛被曝出違法挪用住房公積金11.25億元。公積金的透明使用問題再度被推到臺前。

  早在2011年底的住建部年度工作會上,時任住建部部長的薑偉新提出,到2012年底,要實現全國100個主要城市住房公積金聯網監控。但直至今日,由於地方利益博弈,聯網推進十分艱難,全國聯網監控連續3年爽約。

  據瞭解,住房公積金聯網系統是"住房信息系統"的子系統之一。按照系統設計,將對各級公積金專有賬戶進行監控,包括本級城市的公積金餘額、劃轉、運作、使用等情況。另外,個人賬戶餘額、提取使用等相關信息也將列入監控之內。各城市住房公積金聯網監管後,住房公積金監管一直采用的屬地政府監管模式將改變。

  "公積金監控主要是監測大額或集中異動現象,以加強監管,其目的是確保資金安全使用,防止任意調配。"一位公積金管理中心的工作人員告訴《經濟參考報》記者,現階段的公積金狀態,是各管一攤。"一個地級市設立一個公積金中心,各地有自己的住房公積金管理條例,各地政策也有所不同,沒有實現業務往來。"

  上述人士表示,地方利益博弈,是公積金聯網監控推進難的主要原因。除瞭東部一些大城市公積金使用率較高外,一些二三線城市每年公積金沉淀資金都達百億以上,而沉淀資金的使用又得不到有效監管,容易被挪作他用。聯網後,公積金的使用將完全透明化,因此,可以想象到地方政府的不配合程度。

  由於公積金使用范圍有明確限定,因此,公積金仍處於用少存多階段。以太原住房公積金中心為例,截至2013年底,中心累計歸集住房公積金429.57億元,累計辦理各類公積金提取161.74億元。累計發放住房公積金個人貸款55416戶,發放金額84.99億元,貸款餘額55.92億元。

  武漢方面,2013年武漢住房公積金歸集181.9億元,比2012年增長17.29%。提取92.1億元,比2012年增長36.85%。至2013年底,累計歸集住房公積金1023.74億元,累計提取住房公積金433.9億元,住房公積金歸集餘額589.8億元。

  天津方面,2013年天津市歸集住房公積金303.1億元,同比增長12.2%。提取住房公積金206.1億元,同比增長36.9%。截至2013年底,累計提取住房公積金1018.1億元,比上年末增長25.4%;住房公積金歸集餘額828.1億元,比上年末增長13.3%。

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  "大量資金的沉淀,雖然有國傢的明文規定,但仍然給瞭地方政府自由運作的空間。"上述人士表示,正是由於地方各自分管,監管難度大,透明度極低,公積金最後就成瞭地方的小金庫。

  日前曝出的通化公積金挪用案件審計材料顯示,公積金管理中心主任車世剛違法挪用住房公積金11.25億元,其中,借給房地產開發商等法人2.5億元。

  2008年,審計署對全國在對30個省(區、市)的133個設區城市住房公積金歸集、管理和使用情況的審計中,就發現挪用住房公積金及其增值收益20億元,違規發放住房公積金個人貸款22億元。在發放的建設項目貸款和以委托理財等方式購買的國債中,有50億元住房公積金應收回而未收回,面臨損失風險。

  這位工作人員還表示,對於地方來說,保障房是硬性任務,由於資金回收周期較長,在經濟環境疲軟的背景下,地方財政壓力較大,因此,部分地區便不得不挪用公積金用於保障房建設資金。

  事實上,住建部2009年曾下發文件《關於利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》,在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下,可將50%以內的住房公積金結餘資金貸款支持保障性住房建設,但須嚴格控制貸款規模,禁止無償調撥使用。不過,在現實執行中,部分城市在財政壓力下遠超50%的紅線。

  上述人士表示,待公積金監控聯網成功後,有瞭明確的監控措施,屆時公積金挪用、亂用、緩貸等現象有望遏制。



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/08372717918.shtml

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北京新房庫存3個月增1.5萬套 房企平價推盤增多

  新京報訊 (記者張旭)時隔一年多,北京商品住宅新房庫存重上7萬套。昨日,記者從市住建委網站獲悉,北京商品住宅新房庫存達到70838套,是繼2013年3月20日,北京商品住宅庫存跌下7萬套以來新高。業內分析認為,市場供應增加、成交量下調導致庫存上漲。

  新房庫存3個月增加1.5萬套

  北京住建委網站顯示,5月8日到5月10日,全市有恒大幸福傢園、華業東方玫瑰 、紅杉溪谷、楓丹壹號4個項目取得預售證,合計新增可售商品住宅4297套。

  北京中原地產首席分析師張大偉認為,市場供應的逐步增加和成交量下調,是導致商品住宅庫存持續上漲的主要原因。據中原地產數據,今年春節後,北京商品住宅新房庫存上漲瞭1.5萬套,從5.5萬套的低點上漲到現在的7萬套左右。

  與此同時,北京今年樓市下行趨勢持續。最新統計顯示,5月上旬,北京住宅新房簽約1542套,環比4月下旬下跌52%,比去年同期下跌4.28%。

 房企平價推盤增多

  在今年樓市下行趨勢中,不少開發商都在主動或被動地調整推盤策略。例如此前萬科在京多個項目取消精裝,平價推出毛坯房;北京城建在亦莊的海梓府項目降價銷售。還有房企在此時間節點,主打性價比策略,在同一個樓盤中推出總價較低的房源,如龍湖地產(龍湖·時代天街 龍湖·香醍溪岸)在朝陽區孫河的雙瓏原著。

  雙瓏原著周末開盤推出30套平層房源,戶型在208平方米上下,總價680萬元起,當天全部售罄。而在今年早些時候,龍湖推售的則是疊墅房源,總價800萬元。

  據記者瞭解,位於通州區的華業東方玫瑰將在今天開盤推出400套房,均價23000元/平方米。華業方面人士表示,新組團首次開盤,向買房人推出一定優惠,定價更合理,突出性價比。

  亞豪機構副總經理任啟鑫認為,為瞭消化庫存、回籠資金、沖刺二季度業績,房企往往會選擇在5月加大推盤。而隨著市場競爭激烈程度的增加,供需雙方預期都在轉變,開發商隻有在降低價格預期的同時增強產品品質,提高產品性價比,從而打動購房人。

  相關新聞

  部分房企推盤價格堅挺

  相對於多數房企平價推盤,融創與保利在亦莊聯手打造的楓丹壹號獨辟蹊徑,上周末推盤,價格上調約5000元/平方米。根據記者瞭解,此次楓丹壹號推出200多套房源,成交價超過39000元/平方米。去年10月,該項目開盤成交價約34000元/平方米。

  雖然價格上漲,楓丹壹號當天推出的200多套房認購約180套,實現認購額約8億元。包括項目方和業內機構人士都認為這一成交數字在當下市場中很難得。

  融創北京公司營銷中心總經理樓艷青表示,目前北京市場預期出現一些變化,但北京樓市供需關系沒有發生本質變化。市場調整也隻是暫時現象。加上地價上漲、自住商品房供不應求等因素,許多買房人仍選擇在當下的商品房市場出手。

>>>5.17"為母親買套房"新浪樂居大型看房團

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/09112728305.shtml

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42傢樓盤申請降價開發商在佈什麼局?

  昨日凌晨起,佛山全市正式為"限購"松綁。市住建局昨日在接受媒體采訪時明確指出,如果小孩有佛山本地身份證,憑身份證就能購買房子,這也就意味著三口之傢(不管小孩有沒有成年),最多可以擁有6套房。

  該消息一出,廣州客不淡定瞭。前夜,有樓盤漏夜搶樓成交30多套;昨天起,廣佛交界盤陸續醞釀漲價,有樓盤上漲560元/平方米,還有樓盤今天起樓價樓價上調6萬/套。"松限"之下,開發商看漲樓市,並宣稱近2天會漲價。但是記者又從市物價局獲悉,2天內42傢樓盤申請"降價"。開發商到底佈的是什麼局?

  這邊廂一大波廣州客來瞭

  有樓盤搶頭啖湯 成交30多套

  昨晚限購解除的消息公佈後,有樓盤已率先"搶購"。昨天下午3時多,位於順德與番禺交界處的順德碧桂園銷售人員,開始通知之前看樓下定的客戶,告知他們佛山限購應該會結束。這些客戶都是廣州客,之前在佛山買樓需提供社保證明,這份證明需花費1.6萬~3萬元,限購取消後這個花費可以省瞭。

  昨天下午3時多起,陸續有十幾臺客人來到銷售中心。"我們昨晚8時開會研究策略時,陸續收到順德碧桂園房產交新竹房屋二胎貸款二胎年息易的消息。"碧桂園城市花園銷售負責人陳先生透露,順德碧桂園從前晚8時持續到昨日凌晨1:40,銷售非常火爆,一共成交30多套中小面積產品。

 廣佛交界盤漲價

  超500元/平方米

  "昨天價格還沒有漲,但是今天早上就突然收到瞭漲價通知。"位於五丫口的廣佛交界盤萬科金域中央銷售經理肖佳琳表示,該項目每平方米價格上漲瞭560元,以100平方米的單位計算,顧客要多花5.6萬元。

  就在該樓盤對面的中海錦城僅剩20多套餘貨。"目前已重新制定瞭價格。"昨日中午記者接到該樓盤售樓處電話表示,中海錦城已確定於本周六上調價格,每套上漲6萬元,即每平方米價格上浮576.9元。

  處於同一片區佳兆業濱江1號,昨天也很熱鬧。該盤置業顧問黃女士表示,樓盤已隨時準備封盤停售,等待調整價格後再開盤。

  禪城、順德盤伺機而動

  目前仍有特惠價

  比起廣佛交界盤的聞風而動,禪城盤顯得要淡定許多。銷售人員告訴記者,昨天早上開始咨詢電話增多,但是到實地看房洽談的人跟平日差不多。截至昨日,該樓盤的均價約11000元/平方米。

  同樣位於季華路的禪城綠地中心,昨日樓價依然維持在均價為11000元/平方米左右,"但是明天起樓價將會上漲3%。"銷售人員梁先生表示,這3%可以用來抵消折扣優惠。

  雅居樂是今年上半年率采取放價跑量策略的開發商。記者昨日來到佛山雅居樂花園售樓部看到,"七夕節曼克頓山一口價"仍被放在瞭醒目位置,"我們沒漲價,目前還有特價單位。"

  順德也變化不大,敏捷地產順德區的一位工作人員稱接到新政後,"公司高層到現在還組織開會,具體如何應對還不知道,但目前敏捷畔海禦峰花園的銷售價格暫時保持不變。"

  那邊廂有樓盤申請"降價"

  物價部門:佛山2天內42個樓盤申請"降價"

  昨日,記者從佛山市物價局瞭解到,從6日到7日兩天內,五區共收到42個樓盤明碼標價監制,無一例外都是降價。最多集中在南海、順德,分別是15個和25個樓盤,三水有2個,禪城和高明目前暫時未收到。

  "申請明碼標價監制樓盤的個數不少,但每個樓盤申請的房子套數來看,數量特別少,每個樓盤平均在50、60套。"市物價局的相關負責人表示,從目前的數據來看,這是屬於正常情況。

  記者瞭解到,42傢樓盤降低幅度至少在10%以上,由於每一套的標價都是不一樣的,物價部門表示沒有對整體降幅進行詳細的計算。但是按照今年4月1日起實施的《佛山市物價局、佛山市住房和城鄉建設管理局關於規范商品房銷售價格行為和預售行為的通知》,銷售價格高於或低於《商品房銷售價目表》所標示的價格10%,需要重新向物價局申請調整價格,進行明碼標價監制。這也就意味著這些樓盤申請的降價幅度至少在10%以上。

  業內人士:不排除有樓盤借松限清貨

  對於松限前後兩天,42個樓盤向物價部門申請降價,業內人士分析,這兩天的數據不一定能反映未來的趨勢。"前段時間佛山樓市低迷,積累瞭大量的存貨,不排除有樓盤想借放開限購來進行清貨。目前的數據隻能反映當天的情況,並不能夠說明房價未來的走向,並不意味著接下幾天就會降價。"

  佛山市匯誠鴻圖房地產顧問有限公司總經理劉世恩稱,未來樓價並不會如開發商說的那樣普漲。開發商會根據自己的情況制定接下來的市場策略,而並不是像松限之前一味地降價。

  本地房貸

  有銷售人員稱收到一銀行按新政實施的通知

  限購松綁後,佛山本地房貸政策是否也會相應進行調整?昨日記者從國有銀行佛山分行以及本地一些農商銀行瞭解到,由於佛山限購松綁政策才剛出來,各傢銀行基本回復,目前房貸政策暫無變化,具體政策變化需等監管部門和上級行的正式通知。

  記者走訪幾傢國有銀行佛山分行網點瞭解到,目前銀行首套房貸首付要求依然是三成,而二套房貸則為六成。"像我們行目前首套房貸利率需要上浮5%,但也是視乎具體客戶的情況和樓盤的位置,而二套房貸基本都上浮10%。"一國有銀行個貸部門工作人員告訴記者。

  "至於說下半年房貸審批是否會加快,還要具體看上級行的信貸規模怎麼樣。"有國有行相關業務工作人員分析,由於佛山是省內首個放開限購的城市,如果房貸申請增加,上級部門是否會因此增加這一塊業務的信貸額度,目前還是未知之數。

  工行佛山分行一位知情人士告訴記者,從該行這幾個月的房貸規模狀況來看,實際並不算緊張。"基本上剛需的個人房貸,分行審批就能放款瞭。"該知情人士表示,預計業內多數銀行會根據佛山房貸的需求狀況向上級行提出報告。

  此外,記者瞭解到,盡管佛山限購松綁政策中允許傢庭每個人可以購買兩套房,但如果在申請房貸時,銀行查到購房者這是第三套房貸申請,將不會予以審批。"第三套房我們執行政策要求,是不放貸的。"一國有銀行相關業務負責告訴記者。這意味著,如果購買第三套房隻能自籌資金,無法從銀行獲得貸款。

  在記者踩盤時與銷售人員談到貸款問題時,綠地中心銷售人員梁先生表示,剛接到短信:招商銀行將按照新政來實施,即外地戶籍市民貸款時不需要提供在佛山繳納一年的社保證明。

 婚姻登記

  結婚登記人數未現變動

  "解限"令出爐後,有分析認為,此前或有因"限購"而假離婚的夫妻,湧向婚姻登記處辦理復婚登記。實際情況如何呢?

 &房貸二胎 房貸二胎整合emsp;記者昨日從禪桂兩地婚姻登記處獲悉,前去登記的新人數量與往常並無差異。

  佛山市民政局相關人士稱,盡管"解限令"出臺後,規定限購針對個人而非傢庭,但如果銀行對貸款的審查依然是以傢庭為標準,還是會有"假離婚"情況出現,"假設丈夫有兩套房,妻子一套房也沒有,妻子去貸款買房,銀行還是會卡住不放,它考察的是傢庭而不是個人。"

  飛鴻話齋

  "解限"需及早細致指引

  事實上,此次"解限"仍區別於2011年3月18日佛山宣佈"限購"之前的政策。一個基本的判斷是,"解限"仍是有限度的松綁,佛山本地的個人仍然被限制購房不能超過兩套,而外地人則隻能在佛山購買一套住房。仍如同此前公認的觀點,"限購"全面解禁的條件尚不完全具備,除非有政策可以接續或替代限購,同時房地產市場建立起瞭健康運行的長效機制。

  政府部門需要對有限度的"解限"及時做出正式而細致的解讀、指引。一方面,大佛山范圍的樓市目前面臨的問題到底是怎樣的?在業內所分析的庫存壓力、中小開發商資金鏈緊張和土地市場趨冷影響財政的幾個關鍵因素中,究竟是哪個因素占據主導?明確這一點,直接影響到怎樣評估"解限"這項政令實施的效果。

  另一方面,從已公佈的"解限"內容看,"新政"實施後,銀行的房貸政策將怎樣配套實行?市住建局又將怎樣協調指引各區住建部門以"一樓一策"的舉措控制樓價可能出現的異動?這些都需要有細致的工作指引,否則"解限"首日出現的傳言甚至誤讀就不會停止。

  》》佛山各大主流媒體記者跑盤,帶來最新一線市場報道:

  【季華路指標盤表現冷靜 松綁效果或有限】

  【裡水市場反應不大 兩盤有調價傾向】

  【佛山解限打響廣東頭炮 廣佛盤連夜調價搶客】

  【有盤一夜漲5萬 但多數正常銷售】

  【佛山限購松綁 順德樓盤醞釀漲價】

  【樓盤:連夜促銷搶客忙 市民:七成認為價難漲】

  【繞開剛需肉搏地帶 十房企攜千套別墅轉戰豪宅市場】

  【廣州客連夜赴順德落定 本地客源樓盤仍冷清】





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/09074355770.shtml

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北新集團參加青島國際集成房屋展 創造發展新高度

  北新集成房屋作為北新建材集團有限公司(北新集團)的核心事業板塊,近幾年來在中國建材集團的大力支持下發展迅速。隨著科研力量的不斷投入並與世界領先企業深入合作,北新集成房屋在國內行業中不斷探索新領域,創造新高度。

  面向海外市場推出多層輕鋼建築







  傳統上純輕鋼結構多用於建造三層以下建築。與低層建築相比,多層輕鋼建築的最大優勢是增加瞭使用面積,綜合造價更低。近些年來,在北美金屬結構協會的促進下,多層輕鋼結構住宅技術應用發展很快,相關生產裝配技術已經非常穩定和完善。

  為瞭填補國內行業技術空缺,北新集成房屋(連雲港)有限公司引進新西蘭FRAMECAD公司低層、多層輕鋼結構生產設備及標準,通過技術引進和創新,可實現輕鋼結構體系在多層建築領域的穩定應用,為海外市場商業客戶提供適用性更廣且更為經濟的低層、多層房屋解決方案。該產品具備輕鋼結構房屋工廠預制化程度高,施工地質條件要求低,占用場地少、速度快,節能環保並可循環利用等優勢特點,可廣泛應用於居民樓、辦公樓、酒店等公共及商業設施建設,使用壽命可達50年以上。

  與全球市場接軌,主推生態環保模塊化產品







  近些年來,模塊化房屋憑借低碳環保、拆裝方便、性能優越、穩定牢固、低成本等一系列優勢受到發達國傢年輕一土融台北萬華土融代熱捧,逐漸在全球范圍掀起一波新的流行時尚。

  北新集成房屋同步海外市場需求,發揮自身在新型建材領域的技術產品優勢,為全球客戶提供多種模塊化房屋解決方案。此類產品具備行業領先的標準化及預制化水平,可廣泛應用於旅遊度假及野外工程等項目領域,具有節能環保、居住舒適、拆裝方便、穩定牢固、低成本等一系列優勢,更好的適應瞭快節奏、個性化的全球消費趨勢。北新集成房屋聯合國際科研及設計力量首批推出"易核"度假及WFH居住兩大模塊化產品,主打模塊化生態房屋概念,在行業及市場中推廣節能環保新觀念。

  北新FK輕鋼幕墻系統

  北新FK輕鋼幕墻系統是從日本引進,由北新建材集團有限公司技術團隊進行二次研發,於2013年研制成功的高性能幕墻產品,並已應用於四川青白江示范項目。該產品以輕型鋼為支撐結構,復合新型墻體材料而成,是可同時滿足建築外圍護及內外裝功能的新型幕墻產品。該產品平面內變形、氣密、水密、抗風壓、耐火、耐侯等性能均通過國傢建築工程質量監督檢驗中心實驗驗證,完全達到30層以內工業及民用建築外圍護結構建築功能要求。

  北新集成房屋與您相約青島國際集成房屋展





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  被譽為"國內最具實效的綠色建築在建工程采購平臺"的第八屆中國(青島)國際建築節能和可再生能源建築應用博覽會將於2014年7月19日在青島國際會展中心盛大揭幕。作為品牌展示企業,北新集成房屋將攜多款輕鋼集成房屋新產品及新技術亮相此次展會,誠邀海內外客商蒞臨參觀,共敘未來!(青島國際會展中心3號館3305展位)

  北新集團介紹

  北新集團是國務院國資委直屬管理中央企業中國建材集團旗下國有企業,是於 1979 年由國傢投資建設的國內最大的新型建材產業基地。作為中國新型建材工業的搖籃,北新集團多年來一直在品牌、質量、技術、規模等方面引領中國新型建材工業的發展。近年來通過國內外一系列資本運作及資源整合,公司明確瞭"一新兩材"的發展戰略,以全球化為視角,致力於節能省地型生態人居的開發推廣及大木業、大物流格局的構建。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/14132815435.shtml

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四新南路不堪重負大修

  楚天金報訊金報訊(記者梅丹)記者近日從武漢城投集團瞭解到,四新南路已經開始大修,但建設方對這條道路的前景深感憂慮:如果不對渣土車等超載車采取交通管制措施,維修後的道路估計很快又會被碾壞。

  四新南路連接國博大道和芳草一路,是四新新區的一條重要道路,沿線有多個新建小區。記者探訪發現,四新南路如今坑坑窪窪,破損嚴重,部分道路已開始打圍維修。"早就該修瞭。"升官渡社區居民孟超告訴記者,一到夜間,渣土車等超載車來來往往中壢房屋二胎,灰塵漫天、噪音巨大,沿路居民傢中都不敢開窗,兩處限高架沒裝幾天就不知道被誰拆除,如今道路被軋得亂七八糟,晴天一身灰,雨天一身泥,小區居民出行苦不堪言,

  武漢城投集團也為這條路苦惱不已。四新南路的等級為城市次幹道,是不允許重載車通行的。但從去年底開始,三環線西段高架橋改造,四新南路成為分流的唯一道路,大量重、大型貨運車輛從三環線轉走此路段。同時,沌口開發區、四新新區內地鐵、東風大道快速化改造等工程同時施工,建築渣土急需外運,四新汽車貸款率利最低銀行2015二胎年息南路成瞭渣土車的必經之地,原本路況良好的道路很快就被軋得嚴重破損。

  武漢城投集團方面介紹,本次維修將把路面加厚,以增強抗壓能力,但是三環線西段要到今年底才修好,四新南路還要擔任"臨時三環線"的重要責任,這就意味著還將繼續遭受渣土車、大貨車等重載車、超載車的碾壓。如果相關部門不采取交通管制措施,估計道路很快又會破損。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/07274130611.shtml
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多地樓市成交明顯回暖 政策 托市仍在進行



  據中原地產研究中心統計數據:上周54個城市樓市合計簽約53790套,該數據已經連續三周上漲,環比上漲8%。相關單位數據顯示,在10月12日-10月18日期間,20個主要一二線城市住宅累計成交面積環比回升45%,絕大多數城市成交上漲,僅一個城市下降。

  出現這一局面與近期宏觀和地方對房地產市場頻繁的 "托市"舉動密切相關,偉業我愛我傢副總裁胡景暉告訴 記者,在多級利好的疊加效應下,從目前開始至春節前,樓市成交量很可能會出現一輪顯著的反彈,宏觀樓市市場價格逐步止跌企穩,但成交均價的暴漲可能性不大。

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  多城"銀十"樓市成交處於不斷升溫中。

  在剛剛過去的雙休日,南京共有6傢樓盤推出1000多套新房源,認購幾乎"全線"飄紅。北京二手房市場也開始出現明顯變化,鏈傢地產分析師張旭介紹說,北京市二手住宅網簽1665套,環比增加58%。成交均價為28137元/平方米,環比上漲2.8%。

  10月12日~18日期間,據中指院統計,北上廣深這四個一線城市樓市成交均回暖,北京成交面積環比漲幅最大,達到134%,漲幅最小的廣州也超過50%。

  相關單位常務副院長黃瑜告訴記者,上周多傢銀行放貸新政細則陸續落地加速改善性需求入市,此外,三部委出臺的住房公積金新規也有利於剛需購房者降低購房成本,提高購房能力。

  盡管目前市場並未真正出現個貸七折利率,但貸款機構偉嘉安捷報告指出,受住房金融利好消息影響,目前北京地區有約30%的改善置業人群打算申請提前還貸,以便享受到首套房的優惠政策,減輕購房時的經濟壓力。

2胎化 托市政策主要在稅費補貼



  在樓市成交量上升後,地方政府對房地產的支持仍處於進行時。

  10月17日,天津(市國土房管局等六部門聯合發文,明確未來在天津購新房、二手房時不在核查傢庭住房情況,也無需再提交社保、個人所得稅等證明,這意味著天津限購令的正式取消。

  這其中的信號意義更值得關註,胡景暉說,如果說之前的解限在很多城市還隻是琵琶遮面般的"適度放松",那麼天津在之前松綁基礎上徹底取消限購,或預示著未來仍有一批城市步其後塵,加入全面解限的行列。

  河北某市建設局人士告訴記者,盡管中央層面政策風向已經十分明顯,但地方政府仍需看銀行臉色,而涉及房地產領域的投資和稅收壓力都在地方政府,樓市交易量保持穩定對地方意義很大,所以地方政府還會再想想辦法。

  中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁表示,央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬套住房需求提前釋放,但這相對城鎮現有約5000萬套空置房和約400萬套待售房來說,仍屬杯水車薪,"此次央行房貸放松有利釋放部分改善性需求和交易量的復蘇,穩定房價,緩解開發商資金壓力,但銀行執行意願和力度都有待觀察。"

  地方政府的手段主要在房地產交易中的稅費領域,據悉,山東濰坊近日公佈的文件稱,對個人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的,給予實繳契稅額100%補貼;對個人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業或辦公用房用於創業的,給予實繳契稅額50%補貼。

  安徽宿州市政府在2014第十一屆房展會期間也推出住房專項補貼政策。即從10月17日至11月20日,個人購買新建商品住房或二手房繳納契稅的,市財政按所繳納契稅額的100%給予補貼。

  張旭說,類似減免契稅的做法,雖然相對購房款來說不算多,但也是實實在在的優惠,並且會給潛在購房者一個很好的心理預期。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-21/07274535014.shtml

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二線城市紮堆醞釀提高基準地價 難改開發商拿地節奏

  2013年12月,鄭州、青島、海口以及廈門4個二線城市一同加入到調整基準地價的大軍中。

  中國房地產學會副會長陳國強告訴記者,集中調整的原因,一是到瞭調整的年限;二是由於過去幾年的土地價格整體抬升。基準地價是個參考值,過去的基準地價偏低,新出讓的地塊就不太容易反映真實地價水平。

  基準地價的調整,對於進軍二線城市的開發商有何影響?

  陽光100置業集團常務副總裁范小沖向 記者表示,會影響開發商的拿地成本,但不會改變其在二線城市的開發節奏。

  4個二線城市醞釀提高基準地價

  記者梳理發現,鄭州、青島代償2胎、海口、廈門擬調整基準地價,與之前相比都有不同程度的上漲。

  公開資料顯示,海口市本輪更新成果與2009年基準地價相比,整體水平上漲瞭164.23%;鄭州市與2009年公佈實施的基準地價相比,住宅用地整體平均上漲85%,商業用地平均上漲125%;廈門市本輪擬調整的基準地價與2007年公佈實施的基準地價相比,部分片區漲幅超過100%。

  值得關註的是,根據克而瑞機構的統計數據,從上一輪基準地價實施時間到目前,上述4個二線城市房價均有所上漲,且漲幅均超過20%。

  在2013年,4個城市中漲幅較為明顯的當屬鄭州市和廈門市。

  國傢統計局公佈的2013年7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況中,鄭州市新建商品住宅環比上漲1.7%,居中部省會城市第一,在全部70個大中城市中排名第四。而同年8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,廈門市新建商品住宅價格環比上漲1.0%,漲幅位居全國第六。

  青島市國土資源和房屋管理局市場處處長元廷世告訴 《每日經濟新聞》記者,調整基準地價的評估有多種方法,包括用房價來倒推地價、基準地價系數修正法、房屋收益還原法等大約4、5種還原方法,地價是隨著房價走的,因此地價滯後於房價。這樣就可以根據土地、房屋的交易價格,測算出基準地價;鑒於國傢要防止房地產過快增長,在這種前提下,基準地價比土地市場平均價格要略低一些。

  國土資源部2001年發佈的相關文件規定,各級土地行政主管部門要依照法律規定,建立和及時更新基準地價。基準地價原則上每三年更新一次,並根據市場變化,適時進行調整。

  值得註意的是,上述4城市地價調整都過瞭3年的期限。

  廈門市截至2013年實施的基準地價自2007年起施行,鄭州市基準地價是2009年公佈實施的,海口市原基準地價標準至本輪評估基準日已逾3年。

  "青島市在2007年調整過一次基準地價。"元廷世透露,2010年又調整過一次,也通過瞭上級國土部門的驗收,但沒有實施。因此,當前的情況相當於6年才調整一次。

  開發商節奏難受影響

  首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池接受記者采訪時表示,隨著城市設施的完善,基準地價肯定是不斷提高的。

  但陳國強指出,基準地價的提高,並不意味著之後地塊成交價格的提升。土地成交價格,取決於地塊性質、地塊規模大小、區位條件以及參加競拍企業的多少等。

  范小沖告訴記者,基準地價的調整幅度是有限的。基準地價調整,影響最大的是低價值、非熱點城市的土地,而對於一些熱門二線城市,影響並不大。

  對於其中原因,范小沖分析,低價值、非熱點城市的土地往往是底價成交,提高基準地價就提高瞭開發商的土地成本。而對於熱門二線城市,多傢房企搶地、價高者得,成交價格遠高於基準地價。

  河南省房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京告訴記者,由於目前鄭州市土地稀缺,房企拿地已現分化,小型房企尚沒有能力在鄭州拿地,而標桿房企拿地還是依據自身的戰略節奏,不會因為基準地價的上升而改變拿地節奏。

  建業地產內部人士在接受記者采訪時表示,建業地產已在鄭州市有瞭大體量的土地儲備,對市場要繼續觀望,短期內基本上不會去搶高價地。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-02/07482561121.shtml
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內容來房貸第2順位銀行自sina新聞

住建部官員不急於大范圍擴容房產稅試點

  自2011年上海、重慶試點征收房產稅以來,關於"房產稅試點城市擴容"的傳聞就不斷撩撥著公眾的神經。今年5月底,國務院明確提出將擴大房產稅改革試點范圍,這讓"房產稅擴容"的話題再次升溫。

  "實際上,南投中寮農地貸款房產稅的開征,在樓市調控的政策設計中應該是一個起效慢但效果持久的長期政策。"住建部一位官員對記者表示,"關於房產稅的工作我們一直在做,但並不急於大范圍擴容房產稅試點。"

  "不過,目前來自市場和輿論的壓力都比較大。"上述住建部官員告訴記者,"國五條"出臺之後,全國房價仍呈上漲趨勢,尤其是進入5月份,房價上漲的預期越來越強烈。"市場對於房產稅調控房價寄予厚望,這無疑也在給高層施壓,因此房產稅擴容在下半年會有具體動作。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-06-03/07532239138.shtml
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內容來自sina新聞

大房企上調2015年銷售目標樓市有望量增價穩







??今年以來,紹興、廈門等地陸續出臺政策“松綁”樓市。業內人士表示,地方政府期望穩定房地產市場,部分城市的房地產政策有望維持“微刺激”基調,

更多寬松政策或陸續出臺。整體看,2015年的房地產市場有望呈現量增價穩格局,一二線熱點城市成交逐步復蘇對大型房企形成利好,這類房企的何謂二胎房貸年息怎麼貸款比較會過件銷售業績可能

受到提振,部分房企甚至調高瞭全年銷售目標。



??政策寬松仍有空間



??雖然2014年末全國多地樓市出現“翹尾”行情,但從國傢統計局發佈的數據來看,樓市目前整體仍處低迷狀態。新年伊始,一些地方政府再次出手救市,包括紹興市、福州市、廈門市等。



??其中,紹興市的“微刺激”主要以購房稅收補貼為主;福州市是政府回購市場上存量商品房用作拆遷安置房,意在降低樓市庫存;而廈門和四川則集中在清理樓市

的行政幹預、全面取消限購。對於上述地方政府的行為,多位業界研究人士認為,這有可能引發其他城市效仿,尤其是那些庫存嚴重的三四線城市。



??國務院總理李克強1月21日在達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時指出,中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化,對房地產的剛性需求是長期的。至於房地產市場在一定時間內出現調整,這也是正常的。中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展。



??國傢發改委副主任朱之鑫1月16日表示,國內房地產並沒有出現危機,房價適當波動是在擠出投機性需求,2015年將穩定住房消費。



??住建部部長陳政高在去年12月的全國住房城鄉建設工作會議上表示,2015年要準確把握市場運行中出現的新情況、新問題,註意地區間的差異,跟蹤市場走

勢,積極應對,主動作為,促進房地產市場平穩健康發展。國土資源部部長薑大明在1月15日的全國國土資源工作會議上表示,我國建設用地供應將從增量擴張為

主轉向盤活存量與做優增量並舉。



??上海某房地產研究院副院長楊紅旭認為,上述表態可以說明政府要穩住房地產,因此今年房地產政策仍將會維持“微刺激”的主要基調,更多寬松政策有望出臺。



??“與去年主要圍繞放開限購、限貸政策有所不同,今年地方政府的救市舉措,會集中在稅收減免、購房補貼、放寬對開發商土地款支付期限等效果更明顯的環節。”某研究院副院長黃瑜在2015年中指房地產年度趨勢論壇上表示。



??市場有望量增價穩



??去年四季度以來,受限購、限貸政策取消的利好影響,房地產市場迎“翹尾”行情,一線城市和部分二線城市的成交量出現明顯回升。據某研究院統計數據顯示,2014年12月其監測的主要城市累計成交面積繼續增長,環比增長21.22%,同比亦上漲9.79%。



??分城市來看,一線城市成交面積環比上月繼續增長,幅度為36%,同比亦回升52%,其中北京環比漲幅最大,為48.17%;同比漲幅深圳最大,達到

156.25%。二線代表城市成交面積環比上漲18%,較上月增幅有所加大,同比亦上漲9%,昆明環比漲幅最多,為84.37%。三線代表城市成交面積環

比上漲22%,同比則下降15%,其中惠州環比漲幅最為明顯,為101.46%。但在價格方面,一線城市中僅深圳去年12月份的新房價格出現微漲,北京、

上海、廣州以及大部分二線城市的房價僅保持降幅收窄或者平穩,並未出現回升態勢。



??對於2015年樓市走勢,多位業內人士都認為,樓市成交量將企穩回升,至於房價的漲跌,要看所在城市的庫存以及供需關系的變化。上海某房地產研究院研究員嚴躍進表示,2015年樓市總體將呈現止跌反彈的復蘇態勢。



??具體來看,在成交量方面,2014年部分購房需求還沒有完全釋放,2015年將繼續積極釋放;在成交價格方面,隨著流動性增加,總體上會呈現一個價格溫

和上漲的態勢。尤其對於一線城市而言,2014年就實現瞭房價的止跌,2015年房價預計保持平穩甚至有所反彈。國泰君安、申銀萬國[微博]等券商的

2015年度策略報告中也指出,2015年上半年一二線城市的房價有望穩中有升。



??美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為,機構對2015

年GDP增速預測放緩至7.1%,在此基礎上房地產行業在2015年沒有大幅上漲的動力,樓市全年價格將保持平穩或小幅上漲。一線城市和部分熱點二線城

市,其一、二手住宅成交均價仍存10%-15%的上漲空間;三、四線城市價格有望企穩反彈,但幅度可能低於5%。



??大型房企調高目標



??鑒於政策趨向寬松,房企在融資、銷售方面的限制正在逐步解除。1月16日,證監會[微博]宣佈上市公司再融資、並購重組涉及房地產業務的,國土資源部不

再進行事前審查。這意味著房企再融資的政策障礙已經基本掃清。而隨著一批高價地樓盤放行入市,一線城市和二線熱點城市的“限價令”也宣告退出。



??不過,目前全國樓市的庫存依然嚴重。國傢統計局數據顯示,2014年末全國商品房待售面積6.2億平方米,同比增長26%,創歷史新高。但業內人士表示,在去年四季度成交量反彈的環境下,一二線城市的庫存量其實呈下降趨勢。



??上海某房地產研究院的庫存報告顯示,杭州10區(包括餘杭和蕭山)在2014年1月份的新建商品住宅庫存去化周期為13.6個月。隨著市場去庫存壓力增

大,其去化周期在6月份達到瞭26個月,整整翻瞭一番。隨著松綁政策見效,到瞭12月份,杭州去庫存周期持續收窄,已下降到11.8個月的水平,去庫存壓

力基本釋放。



??對於房企而言,特別是上市房企,由於大部分三四線城市投資風險大、回報率低,一二線城市已成為其主要的陣地。嚴躍進表示,

在這些城市庫存壓力減輕、市場成交量回暖的背景下,房企今年的拿地積極性將明顯提升。1月份以來,北京土地市場連續出現多塊高價地,且誕生瞭新地王,房企

競爭激烈,溢價率大部分超過40%,這就反映瞭房企對一線城市未來預期的看好。此外,政策面的寬松也將使得購房者提高入市積極性,這也使得房企的銷售業績

更容易得到提振。



??中國證券報記者瞭解到,目前不少房企正在討論制定今年的銷售目標。據悉,盡管業界普遍認為房地產高速增長的時代已經結

束,行業進入“白銀時代”,但大型房企的銷售目標仍然在繼續上調。綠地集團去年銷售額達到2400多億,超過萬大直區二胎科成為行業老大,其董事長張玉良近日表態

稱,今年的銷售目標可能是2800億元。



??世茂集團副總裁蔡雪梅表示,對於世茂房地產來說,2015年將制定有增長性的銷售目標,同時嚴控利潤率、回款率和負債率三大財務指標。此外,融創中國、保利地產等公司也繼續調高瞭今年的銷售目標。





??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-01-27/08045965630155757251197.shtml

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