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泡沫論引熱議 中國房價還將走高8至10年
原創：
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諾貝爾經濟獎金得主席勒認為，中國房地產泡沫嚴重，從而引發新一輪的房地產泡2胎銀行沫之爭。
中國房地產是否存在泡沫？是什麼造就瞭中國房地產這種現狀？有何解決途徑？南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠、吉合田機構董事長石旭升、南京萬唐置業顧問有限公司總經理周斌、江蘇財經廣播FM95.2主持人朱燕、滿堂紅市場部經理李媛坐客本次新華有約，為您揭曉答案。
中國房產是否存在泡沫？
周斌：泡沫存在5年內不會破 三大邏輯支撐
南京萬唐置業顧問有限公司總經理周斌認為中國的房地產是存在泡沫的，而且這個泡沫五年內不會破，未來五年處於房地產牛市的後期階段。
為什麼有這個結論？在周斌看來。三個邏輯可以支持他的觀點。第一個是政策邏輯，中國的財稅制度決定瞭地方政府的重要收入，而其來源土地出讓金占瞭較大的比例，在財稅制度沒有改革前提下必須依靠這個。另一方面從中央政府來說，GDP每年7%到8%是少不瞭的，不管是從中國和美國政府博弈的策略，還是中國解決勞動力的就業問題，民生問題，甚至老齡化的問題，都會維持7%到8%的GDP。所以從政策邏輯上將，是不會出臺過嚴的政策去打壓房地產，房地產會穩定發展。
第二是市場邏輯。按國際經驗來說，GDP在達到8000到12000美元之前，房地產不會出現明顯的調整。中國現在GDP是6000多美元，離8000到12000美元還有一段距離要走，這是市場的邏輯。此外，中國人口市場紅利還有五年可以走，因為中國人口最近的一波高峰是在1987年到1991年，每年的出口人生在2400萬到2600萬之間。這波人口在25到30歲是需要買房的，到2018年他們的買房大部分會被消化掉，所以人口紅利還有五年時間。從經濟發展的進程和人口紅利未來的進程來說，市場還會維持一波牛市。、
第三是文化邏輯，在中國，父母和爺爺奶奶輩都覺得有瞭錢買房是最好的，最放心的，更不用說丈母娘瞭，都希望自己女兒嫁個"土豪"，嫁一個地主。現在的"中國式"土豪、地主就是有房子的。國人的這種文化情結，推動瞭房地產市場。
孟祥遠：中國房價有泡沫 但8-10年房價總體呈上升趨勢
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠，認為中國房價還有8-10年增長空間。在他看來，中國 的泡沫並沒有外界鼓吹的那麼大。
除此之外，孟祥遠認為泡沫需要有兩個評價指標，第一個是房價收入比，第二個是租售比。
在發達經濟體，住房價格是傢庭年均收入大約3倍被認為是正常的。在其他亞洲國傢住房價格達到年收入的5至7倍也是較常見的。而中國則高的離譜。南京人均可支配收入大概在十二萬多，一個傢庭的年收入平均起來八到十萬。南京的房價，均價一萬四，平均面積100平方米，140萬是南京房價的平均數。那麼算下來是，14-18年，這個數據不僅遠高於世界的正常水平，也遠高於亞洲其他國傢。
第二個是從租售比看房價，這個數據也很令人吃驚。兩百以內，房價很合理，兩百到三百基本正常。但是南京河西更多在六百以上，更高的到八百瞭。這是什麼概念，比如我這個房子一個月租三千多塊錢，一年四萬塊錢的租金。而一年四萬塊錢的租金，買一個河西奧體好一點的小區，估計兩房90到100平米，大概要三百萬。這麼算下來，租售比是840，遠高於合理的數值，所以泡沫是有的。
此外，影響房價就是體制的因素，房產政策實際上是體制的因素決定的。比如最近一年漲的特別快，學區為什麼漲，它反映的就是住房體制的問題。傢長為瞭小孩的培養想上好學校，買好房子，那就要選擇學區房，但學區的資源是有限的，為瞭爭搶有限的資源大傢都買學區房，這個價格就推高瞭。我覺得中國的房價，房地產本質上不是一個建設加土地的物質集合，而是社會資源關系的集合，它所反映的是背後附加的學區價值，配套的價值，包括一些符號價值，住房相配的面子文化，甚至丈母娘的要求，這些東西它在助推中國房價。此外，政府目前也是依賴房地產的，南京現在負債的情況遠遠超出瞭它的償債能力，怎麼償，那就賣賣地，它沒有更有效的辦法來規避。所以說一個長效機制，或者更有效的機制沒有出臺之前，我們政府對於房價是非常依賴的，那它會出臺一些有利於房地產的政策。所以在短期內我們也看不到這種泡沫會破裂，可能這種情況可能要持續8-10年。
石旭升：產業支撐瞭房產泡沫
吉合田機構董事長石旭升認為中國的樓市現狀開始呈現冰火兩重天局面，一二線城市紅的發紫，然後三、四、五縣城大部分都非常艱難。
從某種程度上講，不談泡沫，就談它的價格，三四五線城市的房價已經到瞭一個瓶頸期，因為它沒有產業的支撐，所以已經到瞭一個頂部。
現狀是一二線城市很多地產大佬，由原來三四線城市在向一二城市退縮。如果說出現問題的話，實際上還是三四五線城市，就是鬼城的說法還是有一定道理的，因為它沒有產業的支撐。
政府是否該出手調控？
周斌：補貼租房支持剛需 限制豪宅
政府可以從補貼租房、支持剛需、限制豪宅這三方面下手。
對於這種城市發展所需要的大學生人才，可以讓這群人在購房時，降低首付，降低利率，補貼租房，支持剛需。
此外，限購對豪宅完全可以放開，為什麼要限購呢？那麼多人想買房，那就多建一些豪宅去發展經濟，這也對建築、建材、傢電、化工產品都是有帶動的。
我建議住宅分成ABC級，像汽車一樣。對於剛需來說是A級，就是小車，對於改善來說是B級，相當於改善，B級我們就不管它，隨它自己去好瞭，也不要限制，也不要支持。C級是豪宅，你看進口豪華車，國外隻需要三十萬，國內就賣一百萬，中間的六七十萬是它的利潤和稅，如果我們把這部分豪宅的稅收收的多一些，去支持剛需，支持住房的話，那這個市場就會很好。所以如果把產品分成三類的話，剛需是A級住宅，B級是改善住宅，C級豪宅包括大平層和別墅，我要支持剛需，支持A級住宅，然後限制C級住宅，B級住宅我是既不限制也不支持，同時對於剛剛畢業的大學生來說，我們要補貼他租房。
孟祥遠：長效機制落實不易
現在房價過高，而且地價也過高，地方政府過於依賴土地財政。要改變地方政府過度依賴土地財政這個事情，才能起到一個釜底抽薪的效果，能夠真正的去改變這個市場。要讓地方政府放棄這塊肉，提供一個別的收入來源，能夠讓地方政府去搞建設，同時也不推高房地產，這是一個很好的替代方式。
然而現在政府意在推動的長效機制落實卻不容易。第一個，房產稅擴容，從目前的試點情況來看，重慶和上海每年收的房產稅數量非常少，對於土地出讓金來說，相比較而言它就是九牛一毛，所以這個東西顯然地方政府的熱情是不高的，它的積極性也是不強的。中國的政策，房產稅想打破上海或者重慶的框架，出臺一個非常嚴厲的措施，這恐怕要傷筋動骨，太多人的利益會受到牽連，不要說有很多房產的官員或者既得利益群體，普通的老百姓也不願意，所以這個事情就很難。房產稅的擴容它也不是一個地方政府決定的事兒，它要全國通盤起來考慮，這個事情由於它的效果的有限性，它可能想擴容，想再做更深不容易。
第二個住房信息聯網，我記得這個比較早定的時間框是2012年的6月底，就是2012年上半年要完成住房信息聯網，然後拖到去年年底瞭，再拖到今年上半年，到現在都沒有弄起來，這個事情也很難。信息系統聯網，你說讓各地住建委的主任，房產局的局長，把他的信息系統聯網，你看他願意不願意。
第三個不動產的登記制度，這個其實也不容易，因為我們住房的統計，這個基礎各個城市的情況不完全一樣，有的地方實現瞭電子化，但有的地方還是紙質的，有的地方連紙質都沒有，所以這是一個比較混亂的局面，各個地方的發展層次不一樣。不動產統計這一塊，我國也是預留瞭一定的時間，不是說在很早前就搞好的。這些東西目前來看都是很難短時間內做到的，這個也是一個長期的工程。但是這個事情如果做起來，對市場調控來講也是很有價值的一個事，所以它如果真正能夠建立起來的話作用是很大的，應該說前途是光明的，但是道路非常的曲折。你說讓地方政府放棄利益，這個是比較難道，所以現在說控制房價，還是停留在頭痛醫頭，腳痛醫腳，但是這種做瞭也不能達到一個很好的效果。市場是有規律的嘛，所以現在來看，在短時間內我們可能還不能指望這個長效機制，我們應該想想其它的辦法，比如說土地出讓制度的創新，像我們剛才講的土地出讓能控制地價，加大供應這個比較直接，地很多瞭，大傢(房價戶型二手房租房)都去搶吧，然後中央表態不要出地王，包括限地價禁房價，或者是限房價禁地價，或者限地價禁配套等等，你說這個房子拆遷難度大不大，我就原地拆遷，原點安置對不對，原來住80平米的給你120平米，原地安置看願不願意，那肯定沒有阻力，這些東西我覺得是可以見效的，我們應該嘗試去做一下。
朱燕：老百姓不再相信政府
與老百姓走得很近的江蘇財經廣播FM95.2主持人朱燕用身邊的經驗向我們傾訴，她所瞭解的百姓態度。
她說：政府調控，我曾在節目當中討論過，但是來瞭以後很多人就變成對樓市的抱怨瞭，房價怎麼怎麼高。
我們同事說房產稅肯定要推瞭，而且不是對新增的住房推，存量房也要推。我就跟她講政府會動這麼大決心嘛，因為房地產涉及到的行業特別多，中國經濟現在對於這個行業有很多的依賴，政府敢動這麼大的招嗎？然後他說在他看來，因為前面有兩個城市沒有做，如果這次咱們擴容的話肯定得對存量房也要開始，然後她還講瞭一個數字，說房價為什麼不能降，降個20%到30%都有可能，不是不可以的。
我們從普通人的身上能看的出來這個樓市很熱，在今年國五條剛出的時候，我們總編辦的一個同事很興奮，因為他是個炒股的人，所以他很興奮，到辦公室來講。就說你看吧，現在對於交易的個稅，按照百分之多少來收，這個是第一招，肯定還有後招，就是房產稅，第一招出來之後，第二招再跟進，存量房再征房產稅，這個就等於請君入甕，請來以後，如果要交易得交錢，如果不交易持有還得交錢，樓市他覺得今年肯定有大動作。當然結果我們都知道，國五條對於南京的影響起瞭反作用。
今年下半年，就這段時間他又頻繁的出現在我辦公室，問我如果有錢買房的話買哪個板塊，就覺得樓市怎麼會漲的這麼快，或者沒有想到今年還是這樣的行情。我想他問我這個問題，一定是因為他自己對於接下來的樓市還是看好的，或者說他對於政府的調控，至少是對於已經出現的這些辦法和目前傳言的辦法失去瞭信心。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-26/08412467834.shtml
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