內容來自sina新聞

樓市 新常態 市場規律唱主調

  國傢統計局70個大中城市房價指數發佈以後,一則《樓市創10年最大跌幅》的文章被多方轉載,文章所言的"最大跌幅"包含兩個方面:一是70個大中城市7月份新建住宅銷售價格環比下跌的城市高達64個,創下瞭歷史新高;二是環比跌幅之大創紀錄,百城房價環比跌幅首次超過瞭0.8個百分點,70個大中城市房價環比跌幅首次超過瞭1%。最引人註意的是,北上廣深四個一線城市的房價領跌全國。

  今年以來,樓市量價連續下跌,在6月份出現跌幅短暫收窄和企穩跡象,但6月底以來政策全面松綁、房貸重回基準利率並沒有讓樓市站穩,7月份主要城市樓市的量價跌幅重新擴大,而一線城市房價更是領跌全國,這被很多業內人士判斷為房價進入全面下降通道的標志。筆者認為,未來房價可能將進入長周期、大幅度、全國范圍調整的時期,這可能與前兩輪短暫的、小幅度、部分城市調整(2008-2009年、2011-2012年)的情形完全不同,這是一個"新常態"。

  全國樓市將進入市場供求規律、價格規律、可支付能力決定規律作用下的新運行常態。過去對樓市運行周期和軌跡影響最大的政府政策,未來將定調於"去行政幹預、回歸市場主導"。也就是說,不僅過去存在於國傢層面的行政性救市將不會再出現,而且地方違反市場規律、旨在挽救短期經濟和短期財政收入的救市行為,也不大可能再出現。樓市波動將由政策作用下的波動向市場作用下的波動轉變。

  因此,在未來較長的一段時間內,供應過剩(包括總量過剩和結構性過剩,也包括二手房供應)、房價整體下調和收入決定的真實需求,將全面取代過去10年供不應求、房價上漲和資金面決定的投資需求,成為決定未來樓市運行的主要因素。這意味著,未來樓市將繼續處於下行通道,就連過去一直被認為樓市"優等生"的一線城市和重點二線城市(如杭州、天津、沈陽和西安等),也未能幸免。不管是成交量下滑,還是價格下滑,一線城市均超過瞭二、三線城市。今年7月份,一、二、三線城市新建商品住宅價格指數環比跌幅分別為1.2%、1.0%和0.9%,一線城市房價跌幅首次超過二、三線城市。根據國傢統計局數據,前7個月,全國銷售面積同比降幅從上半年的6.0%擴大至7.6%,一線城市集中的東部地區降幅最大,達到1.5%。

  樓市整體下行的大背景下,開發商在"降價跑量"上已經達成共識,一方面基於樓市整體下行這一大趨勢的認同,另一方面基於完成銷售業績的考量(僅30%的主流房企完成瞭上半年的銷售任務)。因此,房企降價不再是"噱頭",而是貨真價實的降價;不再是資金鏈緊張房企的被動性降價,而是所有房企主動性、策略性的降價。根據筆者的調研和梳理,7月份,一線城市新開樓盤降價幅度在每平方米2000元-5000元不等、幅度在15%左右,這也是7月份房價創10年最大跌幅的主要原因,未來這一趨勢有望延續。

  由於主要城市住房需求還在,隻是為高房價所困擾,實質性降價對於需求的提振是比較明顯的,一線城市再次出現瞭久違的"日光盤"。同時,在樓市整體下行、降價潮到來的背景下,上半年因少數樓盤降價而出現的老業主"房鬧"現象,在7月份各地樓市大面積降價的背景下並未再現,反映瞭市場各界對於在供求規律、價格規律、可支付能力決定規律的作用下,認可和遵從樓市正常的、必然的調整態勢。這是對市場趨勢一致性判斷,也是市場走向成熟的標志。

  目前,反映樓市庫存壓力的指標--批售比(批準預售面積和成交量的比例)跌到瞭0.65,為三年來最低點,僅比2008年下半年略好。由於目前全國樓市的施工面積達到63億平方米,相比2010年增長瞭50%,後續供應還會源源不斷地到來,庫存壓力超過歷史最高水平是必然的。樓市潛在的需求雖然很大(如2.6億人的外來人群)也很強烈,但受購買力、就業、戶籍制度、社會保障等方面的制約,要轉化為現實購買力,還要有很多方面的改革,但這不是短期內可以實現的。

  就目前來看,高房價是阻礙需求實現的最大障礙,隻要房價有實質性回調,隻要政府也不再"托市",房價下調將帶來可觀的樓市需求釋放,這不僅有助於避免樓市快速下行,而且也是樓市真正企穩的標志。更為重要的是,這將為新型城鎮化的推進、後續需求的導入贏得時間和空間。在外來人口真正融入城市以後,樓市將迎來內需和消費主導而非投資主導的發展新時期。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-22/09574394130.shtml
創作者介紹

tk平板電腦,acer平板電腦,平板,人因科技平板電腦,平板電腦上網,筆記型電腦,小筆電,平板,DIY,零組件,電腦週邊,LCD液晶螢幕,外接式螢幕,記憶卡,隨身碟,鍵盤,光碟片,墨水,碳粉,翻譯機,a

Eratm48 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()