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  逢降必鬧。近年來的幾次房價波動,都伴隨著開發商與老業主之間的各種糾紛。為緩和這種矛盾,如今開發商也"學乖"瞭,比如以更隱晦的方式降價,降價後向老業主贈送優惠券,甚至通過改善裝修、物業費減免等方式向老業主"示好"。有開發商向記者表示,不論采取哪種方式,"不退房"、"不補差價"是行業共同堅守的底線。

  值得註意的是,以往兩輪降價過程中,很多"房鬧"事件出現後,隨著時間推移,房價再度上漲,當市場價超過業主當時的購房價時,"維權"自然就不瞭瞭之。蔡為民認為,眼下這一輪房企降價潮一旦引發"房鬧",很難再寄望房價上漲消除矛盾,開發商不能抱此僥幸心理。

  "房鬧"帶來的最大問題在於,嚴重影響樓盤後續銷售。前述房企高管告訴記者,以往"房鬧"頻發的一個深層原因在於"粗放銷售"。許多樓盤在銷售過程中,銷售人員向購房者承諾過高的收益,比如"現在已經是最低點","未來隻漲不跌"之類的說辭。當市場出現波動時,當初銷售人員的承諾就成為"把柄"。因此,房企應該從銷售環節就開始預防"房鬧",不承諾做不到的事。此外,房屋的質量也非常重要,如果樓盤在出現"房鬧"的同時出現瞭嚴重的質量問題,業主以此為理由要求賠償或退款,開發商就會很被動。

  據介紹,眼下因為降價出現"房鬧"的主要是一些供應量比較集中的郊區尾盤。一些小開發商資金比較緊張,有時急於降價銷售回籠資金,面對"房鬧"時會有較大讓步,而資金相對充裕的大開發商在面對"房鬧"時,隻會在園林景觀、裝修物業等方面做一些微小讓步。

  需要說明的是,那些僅僅因為房價下跌就要求維權的業主,於情於理於法都是站不住腳的。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者,在簽訂商品房買賣合同時,開發商唯一的承諾就是房屋質量問題,而價格這個變量,屬於買賣雙方交易前事先約定的,付款並接受瞭商品房,就代表交易事實存在,事後反悔既違反瞭《合同法》,也違背基本的買賣交易原則。

  三輪房價調整都有"房鬧"

  新盤降價已不再是新聞。上海易居房地產研究院近期發佈的報告稱,今年1~8月,全國商品房成交均價同比下降0.7%,降幅較1~7月擴大0.1個百分點,其中住宅成交均價下降1.1%;9月上半月,20個典型城市新建商品住宅成交面積環比下跌約6%。報告稱:房企希望在9月積極去庫存,因此9月上半場的行情將決定房企是否會強化以價換量的策略。

  一傢大型房企高管告訴記者,2008年、2011年、2014年上海三輪市場波動中,都曾出現開發商主動降價現象。一般較大的開發商都采取較為靈活的價格策略,給出一定的降幅空間。但由於以往"房鬧"幹擾太大,如今開發商執行降價策略時高度謹慎,力求不"刺激"老業主。

  對開發商來說,降價的影響不僅是利潤的下滑,還要預防"房鬧"問題。實際上,預防"房鬧"已經成為很多企業降價前必做的功課,甚至已經有機構舉辦專門課程,對開發商開展相關的培訓。

 默認的"行業聯盟"

  如果未能防患於未然,一旦遇到老業主"維權",開發商則應該積極應對,大事化小。蔡為民告訴記者,樓市遇冷的大氣候下,開發商"跑路"、信托不能剛性對付、出現"房鬧"、中介關店等現象時有出現。在簽署購房合同時,開發商一定會有相關的約束性條款,且"一房一價"是常理,後期推出的房源價格高低都屬正常現象,但由於很多人契約意識淡薄,老業主"維權"現象時有發生。

  嚴躍進分析認為,"房鬧"現象之所以經常出現,是因為很多購房者以按揭貸款的方式購房,在房價下跌的時候,感覺後續的還貸不劃算瞭。但是,買賣本身是一個公開透明的過程,購房者應該為自己置業的決策自擔風險。

  另一方面,嚴躍進建議,房企在降價方面也應該謹慎,盡量回避一些公開的降價行為。比如可以提供一些理財計劃,讓購房者獲得收益。其實這部分收益就是房子的降價額度,隻是換瞭個方式,這樣就不會引起太多的爭議。

  衛民不動產總經理蔡為民告訴記者,萬科近期和騰訊合作,設計瞭令人眼花繚亂的優惠政策,其實就是一種隱形的降價,避免直接降價引起激烈的反響。

  記者在采訪中瞭解到,上海一些位置較偏遠的郊縣如嘉定、松江等區域庫存量較大,新樓盤降價情況最為常見。與此同時,今年7月開始,上海已經零星出現瞭老業主"維權",要求補差價或退房等"房鬧"現象。

內容來自sina新聞

  據介紹,一般開發商常見的做法是,對新推出的房源實行差異化策略、降低裝修標準或改變房屋結構,從而給出一個明確的降價理由。也有開發商向老業主派發優惠券,讓老業主優先享受優惠。

開發商培訓如何應對房鬧堅持不補差價行業底線

  當然,從另一個角度看,如果開發商前期行為並無瑕疵,一旦出現"房鬧",開發商讓步的可能性微乎其微。"大型開發商一定會堅守不補償現金的底線。"上述開發商十分確定地說,原因在於,一旦開瞭先例,就會引發其他項目的連鎖反應,導致更多的"房鬧"出現,甚至對同一區域其他開發商的項目產南投名間農地貸款生影響,破壞整個行業的遊戲規則。房子2胎 房子2胎貸

  "'房鬧'問題通常都是通過漫長的溝通、說服、談判慢慢解決的,開發商需要敞開心扉,表明誠意和底線。"上述房企高管透露,有時出現一些極端的業主,開發商會建議他們訴諸法律,而在法律層面,僅僅因為房價下跌而"維權"通常是得不到支持的。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-19/07222914585.shtml

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