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內容來自sina新聞
中央別墅區領漲高端物業 在售項目階段性調價
受中糧新地王的影響，地王周邊項目的業主在心態上跟以前有很大的變化。以前購買二手別墅時，議價空間大一些，現在空間相對較小。
"8月17日，旭輝集團13周年慶後旭輝禦錦漲價瞭！530萬元/套起！我現在的心情真是難以言表啊！我的房子升值啦！我7月份左右買的，當時花瞭480萬元左右，現在一個月左右一下升值瞭50萬！一時我都消化不瞭這個消息......"中央別墅區輻射下的溫榆墅區旭輝禦錦項目業主在論壇上的發帖難掩房價上漲的興奮。
其實，從該項目的歷史價格中也可以看到，6月底的報價為480萬元/套，7月22日最低價就漲到500萬元，最高750萬元；8月最低報價為530萬元，最高價830萬元。
值得註意的是，正是在7月，中糧地產以23.6億元奪得孫河板塊HIJ地塊，業內人士估算，扣除保障房面積之外，折後樓面價直逼5萬元/平方米的大關。甚至超越知名的萬柳地塊與夏傢胡同地塊。高價地王誕生提升周邊區域樓市價值已是慣例，而從區域位置上來看，旭輝在地王周邊輻射區內。
"這塊地拍完之後，一個周末別墅銷售額就達到1.5億元，都沒做什麼大的活動。該地塊的拍出帶動瞭客戶的購買欲望。"旭輝集團北京事業部營銷總監戴磊告訴中國房地產報記者。
中糧地產成為孫河板塊的新主角，預示著中央別墅區的房價又將跨上一個臺階。包括中糧、龍湖、泰禾以及首開在內的四大房企攜手入駐，點燃瞭中央別墅區的戰火"銷"煙。
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孫河地王效應迅速提升瞭中央別墅區的關註度。客戶量與成交出現瞭明顯的上升，價格的變化則更為明顯。
從入市項目報價來看，老項目後期報價仍處於提升階段，如旭輝禦錦項目同樣是疊拼的產品類型，2012年底首次入市報價為395萬元/套起，在泰禾和首開分別於2013年1月和2月拿地後，旭輝禦錦也進入瞭價格上漲軌道。
"去年剛需特別火，別墅及豪宅市場需求都不是很迫切。今年開始，別墅與豪宅需求開始釋放。"戴磊向中國房地產報表示，去年看房的客戶還不太多，需要去找客戶，但今年很多客戶會主動來看房。關註度相比去年要高。所以開發企業在市場好的時候，會有節奏地漲價，肯定比之前漲得快一些。包括旭輝禦錦也是適度調價。戴磊還特別強調："我們漲價還是有節奏的，不是瘋漲。"
中央別墅區春暉隨園置業經理告訴中國房地產報記者，中糧地塊拍出來後，對周邊確有一定的影響，中糧在中央別墅區還有個項目是北京方糖，這個快結案的項目已經從32000元/平方米的價格飚升到39000元/平方米。
事實上，計劃漲價的項目不在少數，近日，記者通過臨時預約，來到瞭位於中央別墅區後沙峪板塊的清錦源 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目，銷售人員告訴記者，現在還有少量獨銀行2胎 銀行2胎利息貸款全省皆可處理棟，後期還會有更大的獨棟產品入市。據介紹，該項目為大獨棟產品，是中央別墅區內的首批項目。從2008年年底開盤時價格就達3000萬元左右，因為面積較大。最小的面積為620平方米，價格大概為6000萬元~3億元之間。均價8萬元/平方米左右。
該銷售人員還表示，大獨棟產品未來會越來越少，價格也會越來越高。即便是二手房，整個區域的均價也達到每棟兩三千萬元的水平。對於孫河區域的幾塊新地塊即將入市的影響，該銷售人員則認為，中央別墅區這幾年一直是平穩上漲，新地塊有一定的帶動作用，但並不會大幅上漲。
記者采訪瞭解到，在中央別墅區，有個別項目由於其產品的特殊性以及對地王價值預期的判斷，對於自身產品並不急於銷售。"像清錦園這樣的項目，銷售員拿的都是固定工資，沒有提成。因為那個樓盤就是想慢慢賣，開發商不愁賣。而且在這個區域，獨棟別墅大多是5000萬元/棟左右的價位。和我們這個項目一樣，開發商不缺錢。"中央別墅區某別墅項目銷售人員小李告訴記者。
"我有一客戶就在中央別墅區，現在還沒有開盤，正囤著呢。"一廣告公司高層告訴中國房地產報。
小李告訴記者，中央別墅區已經沒有多少地瞭，現在大傢都知道地價還會往上升，所以都不急著賣。
二手別墅受影響
相比中央別墅區的核心區項目，位置更靠近京承高速與高麗營鎮的春暉隨園項目在產品上則相對多元，屬中高端產品。據該項目置業經理介紹，該項目占地共600多畝，分三類產品：獨棟、酒店式公寓及花園洋房。別墅預計價格每棟也達3000多萬元~5000多萬元。
據瞭解，該項目拿地已有5年時間，目前剛剛開始蓄客，預計開盤時間在10月份到年底之間。該項目置業經理未直接表示項目的入市時間與幾大房企入市時間有直接關系，但他認為，肯定會對周邊房價有一定的影響。
事實上，該區域的新地王入市，或許在一兩個月內在新房市場上的影響並不明顯，主要影響的是二手別墅的業主。
"這個區域二手房成交也一直比較穩定，每個月套數也較平均。整個中央別墅區的項目從網簽上來看，每個月能成交二三十套，這兩個月的趨勢是比之前幾個月稍微有所提升。"21世紀不動產北京安信瑞德中央別墅區區域經理盛傢林從四年前就是在中央別墅從經紀人做起來的，如今已對該區域瞭如指掌。
盛傢林告訴記者，中糧地王誕生以後，樓面價高企推動其未來每平方米的售價高出周邊價格1萬元左右。受中糧新地王的影響，地王周邊項目的業主在心態上跟以前有很大的變化。以前購買二手別墅時，議價空間大一些，現在空間相對較小。
最近有一個趨勢是，越來越多在市區賣完房的客戶選擇到別墅區來買房，他們往往將之作為改善或終極置業的首選。
和其他區域相比，中央別墅區的單價比市區便宜，而且稅費也有優惠。例如，二手房稅費相比市區會少一點；營業稅方面，順義也比朝陽少一個點。
據介紹，目前中央別墅區的二手別墅的均價，每平方米約4萬元到5萬元之間。如果是離市區最近的來廣營片區，偏中檔的一些社區，均價在45000元/平方米左右，有的能達到60000元/平方米。
綜上所述，盛傢林認為，無論一手房還是二手房，中央別墅區在價格方面仍有提升空間。
未來仍將上漲
先於泰禾拿地並率先入市的龍湖雙瓏原著，在今年入市以來為孫河板塊樓市迎來開門紅。由於中糧新地王的誕生以及昔日地王項目泰禾北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的即將入市，使區域樓市的上漲預期更為堅定。久未有項目入市的中央別墅區近期再次成為熱點板塊。
目前在中央別墅區在售的別墅新房項目有十幾個，如麗宮別墅、清錦園、格拉斯小鎮 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、譽天下、萬通新新、龍湖雙瓏原著等等。
北京市住建委網站顯示，從6月首次開盤到8月29日，雙瓏原著已經簽約41套房，這在業內人士看來，簽約速度已經很快。根據此前龍湖北京公司對外發佈的消息，6月首推30多套房當日就售罄，認購額達7億元。從住建委公佈的成交價格來看，價格跨度從5萬多元/平方米到10萬多元/平方米。
與新項目的入市熱銷同步的，是新地王誕生給區域所帶來的價值預期。據瞭解，泰禾北京院子可能在9月入市。而與中糧相比，泰禾、龍湖等先期拿地價格則相對低一些。業內人士分析，先期拿地開發商的心理預期也會更樂觀，體現在房價上也會更高。泰禾北京院子入市價格達到8萬元/平方米不成問題。
"孫河現在這幾個最新拿地的項目，未來能賣到12萬元/平方米，因為中央別墅區是北京唯一的集中性的低密度高端住宅的中央別墅區，隻要能盯著中糧上市，就算盯到泰禾上市價格也能帶動起來，這是必然的。"全國房地產聯盟副秘書長陳寶存告訴記者，別墅項目兩年之後都有一個跳漲的過程。因為未來孫河別墅區地塊的地價隻會越漲越高。
亞豪機構副總經理高姍認為，從孫河板塊來看，自去年以來該板塊頻頻有低密度地塊推出，並且樓面價呈現一路上升的趨勢，使得該區域成為近期土地市場的熱點。截至目前，孫河板塊已有五宗住宅用地實現出讓。
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍則認為，地價在上漲，開發商也追求利潤，促成瞭現在的高房價。中央別墅區如果產品做得好，均價在8萬元/平方米以上沒問題。
亞豪機構副總經理任啟鑫表示，目前孫河板塊在售的僅龍湖雙瓏原著一個項目，泰禾北京院子正處於開盤前的準備階段，而首開與中糧項目仍處於前期開發階段，而隨著後兩個項目逐漸開始準備入市，高端項目聚集效應形成，中央別墅區即將爆發於孫河板塊。
盛傢林預計，一兩年後，在中央別墅區內，一些中端項目達到6萬元/平方米沒問題，每平方米漲一萬元還是可能的。2009年時一套雙拼別墅僅700萬元，現在相同面積相同戶型的房子已經達到1400萬元。如果今年跟去年比，一套房至少漲瞭一兩百萬元左右。
有業內人士分析，與剛需市場不同，別墅產品的熱銷還是需要一些基本硬件條件。區位仍是目前別墅類產品熱銷的基本條件。隨著孫河板塊地價直逼5萬元/平方米，也讓越來越多的購房者意識到改善型產品未來的稀缺性，而對未來改善型產品價格的預期也讓購房者更加恐慌。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-02/08052393114.shtml
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