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內容來自sina新聞
九龍倉吳天海230億元目標不一定能完成
"今年目標是230億，比去年成績高10%。這個目標並不容易做到，希望能夠交到接近這個目標的成績表"，近日身處降價風波的九龍倉在3月27日舉行的2013年度業績會上宣佈瞭2014年內地銷售目標，九龍倉副主席吳天海稱，若以今年前兩個月的銷售進度，集團不一定能完成年目標。
吳天海表示，2014年前兩月九龍倉內地銷售接近20億元，較去年同期有下滑信義區法拍撤回，"以這個步速全年是做不到230億的。"
其指，集團預計今年內地樓市不會像往年一樣高速增長，個別城市樓價甚至會下降，同時亦坦言市場和定價壓力下毛利空間會承壓，"內地毛利率或多或少一定會受壓，主要看資金回籠快不快"，吳天海表示，為瞭快速回籠資金平衡毛利率壓力，九龍倉今年的主要銷售策略就是多銷。
對於近期九龍倉在常州等地的降價事件，吳天海予以否認，稱有關樓盤是在推售尾貨及朝向等條件較差的單位，價格調整屬正常行為，"不是一個減價的行動。"
盡管否認華東區域的降價行動，但吳天海言語中卻並不掩飾九龍倉未來在內地降價的可能性，"今年策略是多銷，我們不會堅持一定要達到某個價格才賣"，同時續稱"我不會說內地的物業一定不減價，全部會隨行就市，如果市場跌我們就跟著跌，不會攢著貨物不賣。"
而在拿地方面，九龍長亦持審慎的態度，"雖然面包便宜瞭一點，但房貸二胎增貸缺錢急用哪裡借錢是有一些地方的面粉價依然搶高，風險太高無利可套的我們不會買"，而對於內地過半土儲集中在華東區域的風險，吳天海則未有正面回應，隻表示未來拿地會根據具體城市和地塊決定。
除瞭住宅物業，九龍倉近期入市的綜合體成都國金中心也是此次業績會的焦點。對於成都國金中心商場人流不旺的質疑，吳天海解釋為與項目相連的地鐵未通有所影響，並稱"目前有七成租戶開業，還是一個未成熟的商場，需要一點時間去發酵。"
據其介紹，成都國金中心一期寫字樓目前有四分之一的樓層已簽約或等待簽約，但亦以上海會德豐廣場作為類比，指成都國金中心寫字樓招租可能會需要三年時間來完成，"成都國金中心寫字樓面積跟我們上海浦西的會德豐廣場差不多，會德豐廣場寫字樓招租花瞭三年才租完，如果成都IFS寫字樓超過四分之一的樓層完成出租，進度和上海會德豐廣場差不多。"
以下為九龍倉集團有限公司2013年業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：管理層，你們好！你們怎麼看今年香港整體的零售市場，香港現在對自由行看法比較矛盾，如果今年自由行旅客少瞭會影響租金收入嗎？內地物業方面，有報道說你們華東地區開始減價賣樓，是不是對內地市場不那麼看好要減價來以價換量，這樣會不會影響毛利率？
吳天海：我不敢評論香港整體的零售情形，但我們今年頭兩個月的商場表現同比仍然有雙位數的銷售增長。頭兩個月有農歷年，單計一個月數據不是很準，但兩個月加起來的數據是靠得住的。其中，我們時代廣場在去年同期是翻新的階段，有17%的租用面積當時沒有營業，所以時代廣場今年增長尤其高。整體來說我們有三個商場開放，時代廣場有大約雙位數的增長。
接下來這十個月怎麼樣，我沒有一個具體的統計。我隻能說我們商場的租約其中一個很重要的元素就是有跟租客分紅的條款，租客的生意好我們的生意自然好，租客的生意沒有那麼好我們的租金也會受影響。所以我們希望能夠幫他們做生意，讓我們的租金收入可以增加。
增長暫時我們是比較保守，不敢說今年一定可以延續過去十年平均14.5%的按年累計增長率，明年這個時候才有答案。
說降價問題之前我首先強調一個事，任何住宅在香港或是內地都是一個商品，但這個商品並不單純受經濟影響，也會受政策影響。如果政府希望樓價下跌，樓價始終都會跌。譬如說在內地，中央政府希望調控住宅的樓價，這個我們都可以理解。
第二可能是大傢對降價報道有一些誤會，我們現在在內地有兩種樓可能會讓大傢覺得是減價。一類是尾貨，尾貨賣不到頭貨的價格並不奇怪。第二類是同一個房源不同大小、朝向、位置的單位，不是單純一個價格就可以適用。我們的價格都是根據市場去調整的，我們賣樓也不會永遠越賣越貴，隻會跟著市場去做。
現場提問：整體上有沒有減價賣樓？
吳天海：貨尾的價格肯定跟之前的價錢有出入，不同坐向的單位價格也未必一樣，但是不是一個減價的行動。
現場提問：內地樓市除瞭政策影響之外，還有經濟放緩的擔憂，那今年內地物業的銷售是否也會放緩？整體樓市會有一個減價的壓力嗎？另外就是內地經濟增長放緩會不會減慢你們在內地的買地和投資？
吳天海：今年內地的樓價未必會像過去幾年一樣高速增長，應該會平穩，個別城市個別樓盤甚至可能會降價。這個是一個樓市的大方向政策，所以我們以單一一個發展商的資力也不能扭轉大方向。我們買地都是審慎的，雖然面包賣便宜瞭一點，但是有一些地方的面粉價依然搶高，風險太高無利可套的我們不會買。
現場提問：今年內地物業的銷售會不會有放緩壓力？
吳天海：我們去年銷售209億，去年年尾定的2014年目標是230億，比去年成績高10%。這個目標並不容易做到，希望能夠交到接近這個目標的成績表給股東。
現場提問：今年頭兩個月你們商場的營業額有雙位數增長，但是內地旅客來香港，很多已經從買高價產品轉為買常用商品，你們旗下的商品有沒有這種情況，一些高價的產品銷售少瞭而一些中端商品表現比較好？
吳天海：有一點吻合的情況。最貴的東西銷量未必有以前那麼好，因為最貴的東西通常是拿來送禮的，自用商品雖然定價不高但量不少，是有一點轉型。第二方面，我們商場有很多內地的遊客，但也有不少非內地的遊客，我們從去年開始增加吸引非內地的旅客來商場購物，很多來自亞洲其他新興市場。
現場提問：如果預計內地面包價格今年不會有太大變化，你們毛利率方面會有受壓跡象嗎？你們提到，希望今年租金收入可以像往年平均一成半來增長，那今年加租幅度是多少？
吳天海：內地毛利率一定會受壓，當樓價不像以前那樣高速增長時，毛利率也不會像以前那麼高。但是賣樓不是單看毛利率，主要是看資金回籠快不快。如果資金回籠快，毛利率低瞭回報也可能還不錯。所以今年我們的大策略就是多銷，我們不會堅持一定要達到某個價格才賣。
第二個關於租金的問題，我們商場的租金有一個條款是按比例分紅，已經有一個自動調制的機制，但過去多年大體是按百分之十幾上漲。很多人說，香港商場的租金很貴，怎麼做生意？但你可以看看海港城，海港城平均每個月每呎租戶的營業額接近三千，而每呎平均租金是三百多元，即10%左右，營業額的10%來交租不算高，其實我們租金是很合理。
現場提問：一些香港團體針對自由行有一些看法，加上早前在廣東發生過驅港行動，對於你們的商場會有什麼影響？
吳天海：其實自由行在過去十年內為香港做出的貢獻大傢都有目共睹。如果明天香港沒有瞭自由行，我相信大傢都不敢想象香港的經濟會是什麼情形。自由行有一些問題，但是大傢可以看到一個平衡，自由行帶給香港的經濟效益是非常高的，很多香港的競爭對手都希望有這麼多自由行的旅客去他們的城市。
轉換問題來看，香港要增加接待能力而不是減少需求。我們的商場也在做同樣的工作，不斷擴充希望可以容納更多的消費力，也將租戶組合不停重組讓商場更有吸引力。
現場提問：商場會不會更註重調整商戶組合來降低對自由行旅客的依賴？內地商場及寫字樓供過於求的問題是否會影響你們的投資物業回報，現在成都IFS寫字樓租用速度是不是比較慢？最近有兩傢地產公司有股本融資的情況，集團會不會考慮用這個手段來減債？
吳天海：我們希望能夠增加自由行以外的旅客在我們商場購物，這個完全是一個商業考慮，也會增加租客的收入。經營商場跟做零售都有一些自然淘汰定律，當某一些行業定位用得不好的時自然就會被淘汰瞭，我們會不斷去找新的租戶。
租寫字樓跟租商場有一點不同，商店可以在看好的同一個地方多開一間，但寫字樓要等租約完瞭才會租另外一個。成都國金中心寫字樓面積跟我們上海浦西的會德豐廣場差不多，都是11萬平方米左右。會德豐廣場在浦西非常好的位置，但是寫字樓招租花瞭三年才租完。
目前為止，成都IFSTowerⅠ有百分之十幾已經租出去瞭，還有百分之十幾是接近簽約的階段。假如第二個百分之十幾簽約成功，超過四分之一的樓層會完成出租，進度和上海會德豐廣場差不多。
關於融資，我們目前資金沒有壓力，到去年12月底我們手上有很多現金，最近我們正在陸續通知銀行提早償債，這個現金數額超過百億，如果有融資壓力我們不會這麼這做。
現場提問：剛才你是在強調你們不會減價？去年內地銷售均價是？另外去年九龍倉在香港沒有新落成的項目，今年你們在香港的情況會怎麼樣，會不會在核心區以外投資新商業？集團香港業務增長相比內地有所不同，將來九龍倉會不會以內地為發展重點，變成一個內地發展商？
吳天海：我沒有說內地的物業一定不減價。假如說市場的價格是向下調，我們跟著市場來進行調整。市場升我們跟著升，市場跌我們跟著跌。不會說市場跌瞭，我們還攢著貨物不賣。去年銷售尺價是14200元，這個均價要看組合，一線城市賣樓多均價就高，反之自然會下跌。
會德豐和九龍倉現在的定位很清晰，在香港發展新項目主要是以會德豐為主，所以過去兩三年九龍倉在香港都沒有積極去購買土地儲備。除瞭定位之外，團隊認識也不一樣，熟知香港買賣樓市的主要是會德豐團隊，在大陸就是九龍倉團隊，各司其職發展。
九龍倉暫時不會在香港非核心區投資新商場，會專心做核心區的商場，目前我們最小的商場市值也接近100億。
現場提問：今年可以賣的內地的貨源有多少？貨值多少？
吳天海：270萬平方米。貨源要看均價，假設均價1萬元就是270億，1.5萬元就是405億。
現場提問：那預計今年的均價是多少？
吳天海：我們做出來是1萬多元，但隻看均價不是很準，要看城市配搭。
現場提問：今年前兩個月的銷售情況怎麼樣？
吳天海：今年前兩月銷售比去年同期差一些，主要因為去年前兩月銷售超過預期地好。今年前兩月銷售接近20億，以這個步速全年是做不到230億的。所以我們要加快銷售。
現場提問：從開業的情況來看，成都IFS是地鐵上蓋，但人流比較少，你們最初選擇地點是如何定位的？怎麼樣跟內地的百貨業或者是其他的商場做一個競爭呢？
你們說樓價根據政策來走無可厚非，但是你們賣樓時，一個禮拜前跟一個禮拜後的價格都不同，某種程度看是不是因為定價格時看得太好，現在急於調整？
吳天海：成都國金中心的地很大，現在已經很難再在成都中心找到這麼大一塊地瞭。成都國金中心的地庫跟地鐵是直接駁通的，但是那一條地鐵線路還沒有開通，我相信等地鐵隧道通瞭情況會改觀，行人通道開瞭之後地庫的人流會完全不同。
成都國金中心商場面積比海港城還大，是市中心可遇不可求的項目。我們的商場一次性開，目前隻有七成租戶已經開業。1月份則隻有四、五成租戶開業，是一個未成熟的商場，需要一點時間去發酵。我希望到年中可以有9成的租客開業，加上地鐵開通可以呈現不同的局面。
賣樓價格前後的差異首先是貨尾的問題，例如尾貨高層、南向、戶型好這些條件都已經不能滿足瞭，價格不能單純和以前做比較。
現場提問：成都IFS頭幾層有很多商鋪已經開瞭，但是都不如對面的商場人流旺，你們會怎樣調整？
吳天海：一方面我們會利用香港以及上海、大連等各個地方的經驗加強成都的推廣，現在做出一個判斷為時太早，多給幾個月的時間再看看我們的成績。
現場提問：從土地儲備來看，公司在內地超過50%的項目跟土地儲備是集中在華東，但是今年華東的杭州、常州、無錫等這些城市都是先起減價潮區域，你們怎麼看土地儲備過分集中在華東的風險？今年的拿地策略會不會轉入華北跟華南？公司持有一些內地房企的股份，比如說綠城、遠洋，公司怎麼看今年形勢下內房企的增長？
吳天海：華東是我們的一個重點，我們還有華西的業務，其他市場也有，每個城市有不一樣的情況，上海比較好一點，常州可能沒有那麼好，整體來說，我們今年頭兩個月的情況剛才說過瞭，我們賣瞭大概20個億人民幣的銷售，也不是太差，但是市況我們看也是沒有去年那麼好。
我們拿瞭綠城24%的股權，投資裡面也跟綠城有一些項目合營，它是我們在內房這一塊一個很重要的合作夥伴。我們在遠洋的投資比較少，6%左右，這個是財務上的一個投資。基於內地城鎮化、經濟的長遠發展，中長期我們對綠城還是看好的。
現場提問：想問一下你們商場內地自由行以外的旅客占比是多少？今年的目標是多少？海港城的部分寫字樓改做商場的面積有多少，今年會有多少轉做商場呢？
吳天海：自由行以外的外地旅客的比重一直是一個低數字，我們很科學化的統計。暫時的比重仍然不高，需要我們繼續去開發。海港城寫字樓轉做商場是十萬呎以下的情形，整個海港城建築面積200萬尺，也就是說10%以下，但也不能將200萬呎的商場變為400萬呎，這是不可能的。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-28/09084022140.shtml
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